E. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN POSTEN DER BILANZ

Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige Angaben, die sich sowohl auf Bi­lanz­ als auch auf GuV-­Posten beziehen, generell bei den zu­gehörigen Bilanzposten dargestellt.

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel nachfolgend dargestellt.

Bei den im Bau befindlichen Projekten des Anlagevermögens wurden Fremdkapitalzinsen in Höhe von insgesamt T€ 160,0 aktiviert (Vorjahr: T€ 204,0). Aktivierte Zinsen gemäß § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB sind in den Zugängen des Postens Anlagen im Bau enthalten.

Entwicklung des Konzernanlagevermögens 2019

  ANSCHAFFUNGS-/HERSTELLUNGSKOSTEN   KUMULIERTE ABSCHREIBUNGEN   BUCHWERTE   BUCHWERTE
Stand 01.01.2019 Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand 31.12.2019   Stand 01.01.2019 Zugänge Abgänge Zuschreibungen Stand 31.12.2019   Stand 31.12.2018   Stand 31.12.2019

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

             
1. Entgeltlich erworbene Konzessio­nen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 2.743.834,70 370.461,89 3.249,77 0,00 3.111.046,82   1.606.131,70 606.814,89 3.249,77 0,00 2.209.696,82   1.137.703,00   901.350,00
2. Geschäfts-­ und Firmenwert 5.739.511,12 0,00 0,00 0,00 5.739.511,12   5.653.699,20 85.811,92 0,00 0,00 5.739.511,12   85.811,92   0,00
  8.483.345,82 370.461,89 3.249,77 0,00 8.850.557,94   7.259.830,90 692.626,81 3.249,77 0,00 7.949.207,94   1.223.514,92   901.350,00
 

II. Sachanlagen

             
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1.291.036.134,13 1.764.543,06 5.825.527,66 22.479.264,43 1.309.454.413,96   179.015.584,03 20.901.875,21 1.059.059,30 0,00 198.858.399,94   1.112.020.550,10   1.110.596.014,02
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 72.240.508,33 340.714,97 2.283.642,39 0,00 70.297.580,91   29.329.728,30 1.918.208,61 1.820.224,62 0,00 29.427.712,29   42.910.780,03   40.869.868,62
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 147.245,15 0,00 0,00 0,00 147.245,15   47.245,15 0,00 0,00 0,00 47.245,15   100.000,00   100.000,00
4. Technische Anlagen und Maschinen 684.202,63 5.675,32 982,49 0,00 688.895,46   359.663,63 42.413,32 244,49 0,00 401.832,46   324.539,00   287.063,00
5. Betriebs-­ und Geschäftsausstattung 7.120.223,74 444.319,75 256.337,29 0,00 7.308.206,20   4.073.835,74 717.479,75 243.045,29 0,00 4.548.270,20   3.046.388,00   2.759.936,00
6. Anlagen im Bau 57.780.265,49 31.615.201,42 0,00 -20.507.977,09 68.887.489,82   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00   57.780.265,49   68.887.489,82
7. Bauvorbereitungskosten 3.508.934,63 2.421.157,61 0,00 - 1.886.632,00 4.043.460,24   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00   3.508.934,63   4.043.460,24
8. Geleistete Anzahlungen 84.655,34 1.348.787,33 0,00 - 84.655,34 1.348.787,33   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00   84.655,34   1.348.787,33
  1.432.602.169,44 37.940.399,46 8.366.489,83 0,00 1.462.176.079,07   212.826.056,85 23.579.976,89 3.122.573,70 0,00 233.283.460,04   1.219.776.112,59   1.228.892.619,03
 

III. Finanzanlagen

             
1. Andere Finanzanlagen 10.845,00 0,00 0,00 0,00 10.845,00   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00   10.845,00   10.845,00
  10.845,00 0,00 0,00 0,00 10.845,00   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00   10.846,00   10.845,00
Anlagevermögen gesamt 1.441.096.360,26 38.310.861,35 8.369.739,60 0,00 1.471.037.482,01   220.085.887,75 24.272.603,70 3.125.823,47 0,00 241.232.667,98   1.221.010.472,51   1.229.804.814,03

Umlaufvermögen

Bei den im Bau befindlichen Projekten des Umlaufvermögens wurden Fremdkapitalzinsen in Höhe von T€ 0,0 (Vorjahr: T€ 4,9) aktiviert.

Die Position Unfertige Leistungen enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von T€ 27.135,5 (Vorjahr: T€ 26.951,6).

In den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken sind T€ 141,1 (Vorjahr: T€ 230,8) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr enthalten.

In den Sonstigen Vermögensgegenständen ist eine Forderung auf einen Baukostenzuschuss in Höhe von T€ 1.127,1 (Vorjahr: T€ 826,7) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr enthalten.

Aktive latente Steuern

Die aktiven latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen:

  • Die in der Handelsbilanz gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung dürfen in der Steuerbilanz nicht angesetzt werden.
  • Die in der Handelsbilanz gebildeten Wertberichtigungen auf die Sonstigen Vermögensgegenstände wurden aufgrund von steuerrechtlichen Vorgaben in der Steuerbilanz nicht gebildet.
  • Konzerninterne Kosten wurden bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten, mit Geschäfts- und anderen Bauten sowie bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit unfertigen Bauten eliminiert.
  • In der Handelsbilanz wurden Geldbeschaffungskosten als Aufwand behandelt, während sie in der Steuerbilanz in den Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten aktiviert wurden.
  • Die Sonstigen Rückstellungen sind aufgrund von steuerrechtlichen Vorgaben in der Steuerbilanz mit geringeren Beträgen gebildet. Dies gilt bei einzelnen Konzerngesellschaften auch für die Pensionsrückstellungen.
  • Die Eliminierung von Zwischengewinnen bei der konzerninternen Veräußerung von Immobilien-beständen führt zu niedrigeren Wertansätzen in der Handelsbilanz.

Passive latente Steuern

Die Differenzen zwischen Handels- und Steuerbilanz, welche zu passiven latenten Steuern führen, resultieren im Wesentlichen aus:

  • Der steuerrechtliche Wertansatz der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit Wohnbauten und anderen Bauten liegt unter dem handelsrechtlichen Wertansatz. Dies ist sowohl im Geschäftsjahr 2019 als auch in den Vorjahren darauf zurückzuführen, dass die übertragenen Rücklagen nach § 6b EStG die steuerrechtlichen Buchwerte der Immobilienbestände verminderten.
  • Bei der Erstkonsolidierung von Tochtergesellschaften wurden stille Reserven bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten und anderen Bauten (Neubewertungsrücklage) aufgedeckt und aktiviert.
  • Die Auszahlung von Dividenden von verbundenen Unternehmen erfolgt aus deren steuerlichen Einlagenkonten.
  • Die Pensionsrückstellungen sind bei einzelnen Konzernunternehmen in der Steuerbilanz höher, da hier die bis zum Bilanzstichtag erreichten Leistungen anzusetzen sind. Für die Berechnungen in der Handelsbilanz werden erwartete Leistungen berücksichtigt.

    Zum Bilanzstichtag ergibt sich nach Saldierung der aktiven und passiven latenten Steuern (Gesamtdifferenzbetrachtung) ein Passivüberhang der latenten Steuern in Höhe von € 6,0 Mio. Insgesamt sind auf steuerliche Verlustvorträge aktive latente Steuern in Höhe von € 1,8 Mio. (Vorjahr € 2,3 Mio.) bilanziert.
T€ Stand zu Beginn des Geschäftsjahres Veränderung Stand am Ende des Geschäftsjahres
Aktive latente Steuern 12.129,8 - 1.146,5 10.983,3
Passive latente Steuern* - 15.325,6 - 1.650,5 - 16.976,1
Summe ­- 3.195,8 - 2.797,0 - 5.992,8
* Passive latente Steuern mit negativem Vorzeichen dargestellt

Die Steuern von Einkommen und Ertrag setzen sich wie folgt zusammen:

T€ Stand 31.12.2019 Stand 31.12.2018
Tatsächliche Ertragsteuern 8.009,6 4.410,1
Latente Steuern 2.797,0 4.672,4
  ­10.806,6 9.082,5

Rücklagenspiegel

T€ Bestand am Ende des Vorjahres Einstellung der Hauptversammlung aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres Einstellung aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres Veränderung aus Konsolidierungsvorgängen Veränderung der Latenten Steuern Bestand am Ende des Geschäftsjahres
Kapitalrücklage 55.001 0 0 0 0 55.001
Gewinnrücklage            
Gesetzliche Rücklage 3.538 0 0 0 0 3.538
Bauerneuerungsrücklage 4.090 0 0 0 0 4.090
Andere Gewinnrücklagen 245.367 11.300 12.700 0 0 269.367
Gesamt Gewinnrücklage 252.995 11.300 12.700 0 0 276.995
Gesamt Rücklagen 307.996 11.300 12.700 0 0 331.996

Gezeichnetes Kapital

Das Grundkapital (€ 12.143.182,19) setzt sich zum 31.12.2019 aus 237.500 nennwertlosen Stückaktien zusammen. Es handelt sich um vinkulierte Namensaktien. Die Übertragung der Aktien bedarf der Zustimmung des Aufsichtsrates. Der rechnerische Wert je Stückaktie beträgt € 51,13.

Am gezeichneten Kapital ist die R+V Service Holding GmbH, Wiesbaden, zum Bilanzstichtag mit 217.471 Stückaktien (€ 11.119.115,68) und damit mit mehr als dem halben Teil aller Aktien beteiligt.

Mutterunternehmen im Sinne von § 285 Nr. 14 HGB ist die DZ BANK AG, Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main. Deren Offenlegung erfolgt im elektronischen Bundesanzeiger.

Pensionsrückstellung

Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensionsrückstellung mit dem 10-Jahresdurchschnittszinssatz und der Bewertung nach dem 7-Jahresdurchschnittszinssatz beträgt T€ 73,3 (ausschüttungs-gesperrter Anteil).

Rückstellung für Bauinstandhaltung

Für im Jahr 2002 erworbene Immobilienbestände in Stuttgart wurde im Jahr 2003 eine Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von € 2.500.000,00 gebildet. Es wurde vom Ansatzwahlrecht gemäß § 249 Abs. 2 HGB a. F. i. V. mit Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB Gebrauch gemacht. Die Bewertungsmethode beruht auf Erfahrungswerten. Im Jahr 2005- 2017 wurden € 2.300.000,00 ergebniswirksam aufgelöst.

In 2004 wurden weitere € 4.720.000,00 der Rückstellung für Bauinstandhaltung zugeführt. Das Ansatzwahlrecht nach § 249 Abs. 2 a. F. i. V. mit Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB wurde für Balkonsanierungen und wohnwertverbessernde Maßnahmen der Wohnungsbestände der Baujahre ab 1950 bis 1985 ausgeübt. Die Bewertung erfolgt auf der Grundlage pauschaler Bewertungsverfahren. Im Jahr 2005-2018 bzw.
2019 wurden € 6.147.450,00 bzw. € 155.000,00 ergebniswirksam aufgelöst. Im Geschäftsjahr 2006 wurden weitere € 3.642.450,00 zugeführt. Dabei wurde das Bewertungswahlrecht auf Badsanierungen in bestimmten Objekten ausgedehnt.

Zum Bilanzstichtag betragen die Rückstellungen für Bauinstandhaltung T€ 2.260,0 (Vorjahr: T€ 2.415,0).

Rückstellungsspiegel GWG-Gruppe 31.12.2019

Beginn des Geschäftsjahres Zuführungen Inanspruchnahme Auflösung Ende des Geschäftsjahres
Rückstellung für Ablösung KVBW 5.800.000 0 0 0 5.800.000
Rückstellung für Personalverpflichtung 3.934.805 1.518.286 1.511.116 56.151 3.885.824
Rückstellung für nicht abgerechnete Betriebs-­ und Heizkosten 1.417.000 1.039.500 917.363 249.637 1.289.500
Rückstellung für gesetzliche Verpflichtungen 1.800.000 0 140.281 0 1.659.719
Rückstellung für nicht bezahlte Instand­haltungsrechnungen 882.000 989.000 882.000 0 989.000
Rückstellung unterlassene Instandhaltung (Nachholung innerhalb des 1. bis 3. Monats des Folgejahres) 1.448.000 2.371.000 1.448.000 0 2.371.000
Sonstige Rückstellungen 3.131.452 2.330.943 1.691.238 730.254 3.040.903
Sonstige Rückstellungen 18.413.257 8.248.729 6.589.998 1.036.042 19.035.946

Zusätzlich zu den im Jahresabschluss gesondert ausgewie­senen Positionen betreffen verbundene Unternehmen:

Positionen

T€ Stand 31.12.2019 Stand 31.12.2018
Guthaben bei Kreditinstituten 0,0 132,9
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 44.040,9 41.860,5
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 62.371,7 64.059,7

Konzernverbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2019

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicher­heit gewährten Grundpfandrechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten* Insgesamt davon
  mit einer Restlaufzeit  
unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre gesichert (Grundpfandrechte)
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 767.268.687,82 140.429.028,61 347.787.527,76 279.052.131,45 736.666.757,69
  (772.120.704,10) (116.727.712,91 (327.507.082,76) (327.885.908,43) (739.469.950,95)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 78.458.963,98 23.147.561,43 15.256.903,72 40.054.498,83 78.458.963,98
  (80.795.158,18) (22.379.683,84) (15.961.009,90) (42.454.464,44) (80.795.158,18)
Erhaltene Anzahlungen 37.175.617,38** 37.175.617,38 0,00 0,00 0,00
  (52.760.609,54)** (52.760.609,54) (0,00) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung 18.080.437,28 18.080.437,28 0,00 0,00 0,00
  (18.079.394,69) (18.079.394,69) (0,00) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.941.556,84 3.161.653,21 1.721.558,52 58.345,11 0,00
  (4.095.551,65) (2.190.539,55) (1.846.666,99) (58.345,11) (0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten 379.797,85 379.797,85 0,00 0,00 0,00
  (175.093,89) (175.093,89) (0,00) (0,00) (0,00)
Gesamtbetrag 906.305.061,15 222.374.095,76 364.765.990,00 319.164.975,39 815.125.721,67
  (928.026.512,05) (212.313.034,42) (345.314.759,65) (370.398.717,98) (820.265.109,13)

* Angaben in Klammern betreffen Vorjahreszahlen
** Nicht zu Ausgaben führend