E. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN POSTEN DER BILANZ

Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige Angaben, die sich sowohl auf Bi­lanz­ als auch auf GuV-­Posten beziehen, generell bei den zu­gehörigen Bilanzposten dargestellt.

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel nachfolgend dargestellt.

Bei den im Bau befindlichen Projekten des Anlagevermögens wurden Fremdkapitalzinsen in Höhe von insgesamt T€ 538,4 aktiviert (im Vorjahr T€ 160,0). Aktivierte Zinsen gemäß § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB sind in den Zugängen der Posten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten, Anlagen im Bau und Geleistete Anzahlungen enthalten.

Entwicklung des Konzernanlagevermögens 2020

  ANSCHAFFUNGS-/HERSTELLUNGSKOSTEN   KUMULIERTE ABSCHREIBUNGEN   BUCHWERTE   BUCHWERTE
Stand 01.01.2020 Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand 31.12.2020   Stand 01.01.2020 Zugänge Abgänge Zuschreibungen Stand 31.12.2020   Stand 31.12.2019   Stand 31.12.2020

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

             
1. Entgeltlich erworbene Konzessio­nen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 3.111.046,82 172.538,20 0,00 0,00 3.283.585,02   2.209.696,82 561.442,20 0,00 0,00 2.771.139,02   901.350,00   512.446,00
2. Geschäfts-­ und Firmenwert 5.739.511,12 0,00 0,00 0,00 5.739.511,12   5.739.511,12 0,00 0,00 0,00 5.739.511,12   0,00   0,00
  8.850.557,94 172.538,20 0,00 0,00 9.023.096,14   7.949.207,94 561.442,00 0,00 0,00 8.510.650,14   901.350,00   512.446,00
 

II. Sachanlagen

             
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1.309.454.413,96 7.657.432,76 6.722.985,51 16.084.136,73 1.326.472.997,94   198.858.399,94 21.266.481,34 4.429.372,47 0,00 215.695.508,81   1.110.596.014,02   1.110.777.489,13
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 70.297.580,91 83.459,00 7.381.794,57 0,00 62.999.245,34   29.427.712,29 1.898.568,26 5.154.335,27 0,00 26.171.945,28   40.869.868,62   36.827.300,06
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 147.245,15 0,00 0,00 0,00 147.245,15   47.245,15 0,00 0,00 0,00 47.245,15   100.000,00   100.000,00
4. Technische Anlagen und Maschinen 688.895,46 1.190,00 9.109,38 0,00 680.976,08   401.832,46 38.698,00 5.676,38 0,00 434.854,08   287.063,00   246.122,00
5. Betriebs-­ und Geschäftsausstattung 7.308.206,20 1.367.205,63 509.561,94 0,00 8.165.849,89   4.548.270,20 1.049.455,63 355.460,94 0,00 5.242.264,89   2.759.936,00   2.923.585,00
6. Anlagen im Bau 68.887.489,82 41.011.655,94 0,00 -16.084.136,73 93.815.009,03   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00   68.887.489,82   93.815.009,03
7. Bauvorbereitungskosten 4.043.460,24 1.010.279,20 1.400.561,25 0,00 3.653.178,19   0,00 2.146.758,16 0,00 0,00 2.146.758,16   4.043.460,24   1.506.420,03
8. Geleistete Anzahlungen 1.348.787,33 13.062.453,05 0,00 0,00 14.411.240,38   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00   1.348.787,33   14.411.240,38
  1.462.176.079,07 64.193.675,58 16.024.012,65 0,00 1.510.345.742,00   233.283.460,04 26.399.961,39 9.944.845,06 0,00 249.738.576,37   1.228.892.619,03   1.260.607.165,63
 

III. Finanzanlagen

             
1. Andere Finanzanlagen 10.845,00 0,00 0,00 0,00 10.845,00   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00   10.845,00   10.845,00
  10.845,00 0,00 0,00 0,00 10.845,00   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00   10.845,00   10.845,00
Anlagevermögen gesamt 1.471.037.482,01 64.366.213,78 16.024.012,65 0,00 1.519.379.683,14   241.232.667,98 26.961.403,59 9.944.845,06 0,00 258.249.226,51   1.229.804.814,03   1.261.130.456,63

Umlaufvermögen

Die Position Unfertige Leistungen enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von T€ 28.535,6 (Vorjahr: T€ 27.135,5).

In den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken sind T€ 92,1 (im Vorjahr T€ 141,1) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr enthalten.

In den Sonstigen Vermögensgegenständen ist eine Forderung auf einen Baukostenzuschuss in Höhe von T€ 868,9 (Vorjahr T€ 1.127,1) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr enthalten.

Aktive latente Steuern

Die aktiven latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen:

  • Für die in der Handelsbilanz gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung besteht ein steuerrechtliches Ansatzverbot.
  • Die in der Handelsbilanz gebildeten Wertberichtigungen auf die Sonstigen Vermögensgegenstände wurden aufgrund von steuerrechtlichen Vorgaben in der Steuerbilanz nicht gebildet.
  • Konzerninterne Kosten wurden bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten, mit Geschäfts- und anderen Bauten sowie bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit unfertigen Bauten eliminiert.
  • In der Handelsbilanz wurden Geldbeschaffungskosten als Aufwand behandelt, während sie in der Steuerbilanz in den Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten aktiviert wurden.
  • Die Sonstigen Rückstellungen sind aufgrund von steuerrechtlichen Vorgaben in der Steuerbilanz mit geringeren Beträgen gebildet. Dies gilt bei einzelnen Konzerngesellschaften auch für die Pensionsrückstellungen.
  • Die Eliminierung von Zwischengewinnen bei der konzerninternen Veräußerung von Immobilienbeständen führt zu niedrigeren Wertansätzen in der Handelsbilanz.

Passive latente Steuern

Die Differenzen zwischen Handels- und Steuerbilanz, welche zu passiven latenten Steuern führen, resultieren im Wesentlichen aus:

  • Der steuerrechtliche Wertansatz der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit Wohnbauten und anderen Bauten liegt unter dem handelsrechtlichen Wertansatz. Dies ist sowohl im Geschäftsjahr 2020 als auch in den Vorjahren darauf zurückzuführen, dass die übertragenen Rücklagen nach § 6b EStG die steuerrechtlichen Buchwerte der Immobilienbestände verminderten.
  • Im Geschäftsjahr wurden in der Steuerbilanz Sonderposten mit Rücklagenanteil nach § 6b Abs. 3 Satz 1 EstG gebildet, welche voraussichtlich in den nächsten vier Wirtschaftsjahren auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von neu angeschafften oder hergestellten Wirtschaftsgütern übertragen werden.
  • Bei der Erstkonsolidierung von Tochtergesellschaften wurden stille Reserven bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten und anderen Bauten (Neubewertungsrücklage) aufgedeckt und aktiviert.
  • Die Auszahlung von Dividenden von verbundenen Unternehmen erfolgt aus deren steuerlichen Einlagenkonten.
  • Die Pensionsrückstellungen sind bei einzelnen Konzernunternehmen in der Steuerbilanz höher, da hier die bis zum Bilanzstichtag erreichten Leistungen anzusetzen sind. Für die Berechnungen in der Handelsbilanz werden erwartete Leistungen berücksichtigt.

 

 

Zum Bilanzstichtag ergibt sich nach Saldierung der aktiven und passiven latenten Steuern (Gesamtdifferenzbetrachtung) ein Passivüberhang der latenten Steuern in Höhe von € 11,1 Mio. Insgesamt sind auf steuerliche Verlustvorträge aktive latente Steuern in Höhe von € 2,1 Mio. (Vorjahr € 1,8 Mio.) bilanziert.

T€ Stand zu Beginn des Geschäftsjahres Veränderung Stand am Ende des Geschäftsjahres
Aktive latente Steuern 10.983,3 -376,6 10.606,7
Passive latente Steuern* -16.976,1 -4.758,5 -21.734,6
Summe -5.992,8 -4.672,4 -11.127,9
* Passive latente Steuern mit negativem Vorzeichen dargestellt

Die Steuern von Einkommen und Ertrag setzen sich wie folgt zusammen:

T€ Stand 31.12.2020 Stand 31.12.2019
Tatsächliche Ertragsteuern 5.444,2 8.009,6
Latente Steuern 5.135,1 2.797,0
  ­10.579,3 10.806,6

Gezeichnetes Kapital

Das Grundkapital (€ 12.143.182,19) setzt sich zum 31.12.2020 aus 237.500 nennwertlosen Stück­aktien zusammen. Es handelt sich um vinkulierte Namensaktien. Die Übertragung der Aktien bedarf der Zustimmung des Aufsichtsrates. Der rechnerische Wert je Stückaktie beträgt € 51,13.

Am gezeichneten Kapital ist die R+V Service Holding GmbH, Wiesbaden, zum Bilanzstichtag mit 217.471 Stückaktien (€ 11.119.115,68) und damit mit mehr als dem halben Teil aller Aktien beteiligt.

Mutterunternehmen im Sinne von § 285 Nr. 14 HGB ist die DZ BANK AG, Deutsche Zentral-Genossen­schaftsbank, Frankfurt am Main. Deren Offenlegung erfolgt im elektronischen Bundesanzeiger.

Rücklagenspiegel

T€ Bestand am Ende des Vorjahres Einstellung der Hauptversammlung aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres Einstellung aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres Veränderung aus Konsolidierungsvorgängen Veränderung der Latenten Steuern Bestand am Ende des Geschäftsjahres
Kapitalrücklage 55.001 0 0 0 0 55.001
Gewinnrücklage            
Gesetzliche Rücklage 3.538 0 0 0 0 3.538
Bauerneuerungsrücklage 4.090 0 0 0 0 4.090
Andere Gewinnrücklagen 276.995 9.900 13.100 0 0 292.367
Gesamt Gewinnrücklage 276.995 9.900 13.100 0 0 299.995
Gesamt Rücklagen 331.996 9.900 13.100 0 0 354.996

Pensionsrückstellung

Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensi­onsrückstellung mit dem 10­-Jahresdurchschnittszinssatz und der Bewertung nach dem 7-Jahresdurchschnittszinssatz beträgt T€ 70,4 (ausschüttungsgesperrter Anteil).

Rückstellung für Bauinstandhaltung

Für im Jahr 2002 erworbene Immobilienbestände in Stuttgart wurde im Jahr 2003 eine Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von € 2.500.000,00 gebildet. Es wurde vom Ansatzwahlrecht gemäß § 249 Abs. 2 HGB a.F. i.V. mit Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB Gebrauch gemacht. Die Bewertungsmethode beruht auf Erfahrungswerten. Im Jahr 2005-2017 bzw. 2020 wurden € 2.300.000,00 bzw. € 20.000 ergebniswirksam aufgelöst.

In 2004 wurden weitere € 4.720.000,00 der Rückstellung für Bauinstandhaltung zugeführt. Das Ansatzwahlrecht nach § 249 Abs. 2 a.F. i.V. mit Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB wurde für Balkonsanierungen und wohnwertverbessernde Maßnahmen der Wohnungsbestände der Baujahre ab 1950 bis 1985 ausgeübt. Die Bewertung erfolgt auf der Grundlage pauschaler Bewertungsverfahren. Im Jahr 2005-2019 bzw. 2020 wurden € 6.302.450,00 bzw. € 25.000,00 ergebniswirksam aufgelöst. Im Geschäftsjahr 2006 wurden weitere € 3.642.450,00 zugeführt. Dabei wurde das Bewertungswahlrecht auf Badsanierungen in bestimmten Objekten ausgedehnt.

Zum Bilanzstichtag betragen die Rückstellungen für Bauinstandhaltung T€ 2.215,0 (im Vorjahr T€ 2.260,0).

Rückstellungsspiegel GWG-Gruppe 31.12.2020

Beginn des Geschäftsjahres Zuführungen Inanspruchnahme Auflösung Ende des Geschäftsjahres
Rückstellung für Ablösung KVBW 5.800.000 0 4.466.754 1.333.246 0
Rückstellung für Personalverpflichtung 3.885.824 1.275.232 1.631.090 61.421 3.468.545
Rückstellung unterlassene Instandhaltung (Nachholung innerhalb des 1. bis 3. Monats des Folgejahres) 2.371.000 1.354.000 2.371.000 0 1.354.000
Rückstellung für nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten 1.289.500 829.000 915.034 124.466 1.079.000
Rückstellung für gesetzliche Verpflichtungen 1.659.719 0 817.958 0 841.761
Rückstellung für nicht bezahlte Instand­haltungsrechnungen 989.000 632.000 989.000 0 632.000
Sonstige Rückstellungen 3.040.903 1.387.768 1.601.782 275.410 2.551.479
Sonstige Rückstellungen 19.035.946 5.478.000 12.792.618 1.794.543 9.926.785

Zusätzlich zu den im Jahresabschluss gesondert ausgewie­senen Positionen betreffen verbundene Unternehmen:

Positionen

T€ Stand 31.12.2020 Stand 31.12.2019
Guthaben bei Kreditinstituten 203,5 0,0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 46.030,0 44.040,9
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 58.836,0 62.371,7

Konzernverbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2020

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicher­heit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten* Insgesamt davon
  mit einer Restlaufzeit  
unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre gesichert (Grundpfandrechte)
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 783.428.696,13 164.330.585,72 311.611.398,38 307.487.712,03 754.075.977,03
  (767.268.687,82) (140.429.028,61) (347.787.527,76) (279.052.131,45) (736.666.757,69)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 73.993.576,91 21.047.762,17 28.236.139,60 24.709.675,14 73.993.576,91
  (78.458.963,98) (23.147.561,43) (15.256.903,72) (40.054.498,83) (78.458.963,98)
Erhaltene Anzahlungen 37.247.580,09** 37.247.580,09 0,00 0,00 0,00
  (37.175.617,38)** (37.175.617,38) (0,00) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung 18.845.995,63 18.845.995,63 0,00 0,00 0,00
  (18.080.437,28) (18.080.437,28) (0,00) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.653.676,46 1.677.713,20 917.618,15 58.345,11 0,00
  (4.941.556,84) (3.161.653,21) (1.721.558,52) (58.345,11) (0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 4.373.497,31 4.373.497,31 0,00 0,00 0,00
  (0,00) (0,00) (0,00) (0,00) (0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten 157.966,18 157.996,18 0,00 0,00 0,00
  (379.797,85) (379.797,85) (0,00) (0,00) (0,00)
Gesamtbetrag 920.701.988,71 247.681.100,30 340.765.156,13 332.255.732,28 828.069.553,94
  (906.305.061,15) (222.374.095,76) (364.765.990,00) (319.164.975,39) (815.125.721,67)
* Angaben in Klammern betreffen Vorjahreszahlen
** Nicht zu Ausgaben führend