2.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Anfang 2020 aufgetretene weltweite COVID-19-Pandemie, verbunden mit Lockdowns und dem Zusammenbruch von Lieferketten, hat im 1. Halbjahr 2020 weltweit zu einem starken Wirtschaftseinbruch geführt. Nachdem sich die Wirtschaft in Deutschland im 2. Halbjahr bis November wieder etwas erholt hatte, stiegen die Infektionszahlen erneut an und es kam ab November 2020 zunächst in Teilbereichen zu einem neuen Lockdown, der dann im Dezember ausgeweitet wurde. Hoffnungsvoll stimmt, dass zum Jahresbeginn 2021 erste Impfstoffe verfügbar sind und damit ggf. die COVID-19-Pandemie im Laufe des Jahre 2021 überwunden werden kann. Bedenklich ist, dass zum Jahresende 2020 im Vereinigten Königreich eine Mutation des Virus auftauchte, die deutlich ansteckender ist.

Die COVID-19-Pandemie führte im 2. Quartal 2020 zu einem historischen Rückgang des Bruttoinlandsprodukts von 9,8%. Im 3. Quartal konnte sich die deutsche Wirtschaft wieder spürbar erholen und um 8,5% zulegen. Insgesamt brach das Bruttoinlandsprodukt 2020 im Vergleich zum Vorjahr um 5,0% ein. Trotz der nicht vorhersehbaren weiteren Entwicklung der Corona-Pandemie wird für 2021 mit einer Erholung der Konjunktur gerechnet, da viele Ausgaben aufgrund des Shutdowns aufgeschoben wurden.

Im Jahresdurchschnitt 2020 erhöhten sich die Verbraucherpreise in Deutschland gegenüber 2019 um 0,5% (Vorjahr: +1,4%). Energie verbilligte sich gegenüber dem Vorjahr um 4,8%, Nahrungsmittel erhöhten sich um 2,4% und die Dienstleistungen wurden um 1,3% teurer.

Nach Analysen des Statistischen Bundesamtes sanken die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland im November 2020 gegenüber November 2019 um 0,1%. Grund dafür ist vor allem, dass der Regelumsatzsteuersatz befristet für das 2. Halbjahr 2020 von 19% auf 16% gesenkt wurde. Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden gingen unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuersenkung von November 2019 bis November 2020 um 0,3% zurück (u.a. Betonarbeiten -1,0%, Wärmedämm-Verbundsystemen -0,7%, Putz- und Stuckarbeiten -0,3%). Für Ausbauarbeiten erhöhten sie sich um 0,1%. Nennenswerte Preisanstiege gab es bei Nieder- und Mittelspannungsanlagen (+1,1%), Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen (+0,6%) und bei Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen innerhalb von Gebäuden (+0,5%). Die Preise für Instandhaltungs-arbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) nahmen gegenüber dem Vorjahr um 0,5% zu. Die Neubaupreise für Bürogebäude sanken um 0,1%, die für gewerbliche Betriebsgebäude um 0,2%.

Der Arbeitsmarkt hat sich im Jahr 2020 negativ entwickelt. Im Jahresdurchschnitt 2020 waren in Deutschland rund 2,7 Mio. Menschen arbeitslos gemeldet. Dies sind ca. 429.000 Menschen mehr als im Vorjahr. Damit ist die Arbeitslosenquote gegenüber dem Vorjahr um 0,9% auf 5,9% gestiegen. Die Zahl der Erwerbstätigen betrug im Jahr 2020 44,8 Mio. Das waren 477.000 Personen weniger als im November 2019.

Der Wohnungsbaubedarf in Deutschland bleibt in den kommenden Jahren weiterhin hoch. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) geht von einem Neubaubedarf von ca. 320.000 Wohnungen pro Jahr aus. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) spricht ebenfalls von einer anhaltend hohen Nachfrage sowie einem ohnehin hohen Genehmigungsüberhang. Im Jahr 2021 sollen demnach rund 300.000 Wohnungen neu errichtet werden. Im Zeitraum von Januar bis November 2020 wurde der Bau von 331.649 Wohnungen genehmigt. Dies waren 3,9% oder 12.449 mehr Baugenehmigungen als in den ersten elf Monaten 2019. Der HDB rechnet für das Jahr 2021 im Wohnungsbau mit einem nominalen Umsatzwachstum 3%. Mit einem Umsatz von 52,6 Mrd. Euro wird der Wohnungsbau auch 2021 die wichtigste Bausparte bleiben.

2.1.2 Geschäftsverlauf

Die GWG-Gruppe hat im Jahr 2020 einen Jahresüberschuss von € 27,9 Mio. erzielt (Vorjahr € 26,0 Mio.).

Das Ergebnis vor Ertragsteuern beläuft sich im Berichtsjahr auf € 38,6 Mio. und liegt damit spürbar über der Prognose von € 30,0 Mio. bis € 32,0 Mio.

Die Eigenkapitalquote für das Geschäftsjahr 2020 beträgt 28,4% (Vorjahr 27,3%).

Die Eigenkapitalrentabilität liegt bei 7,4% und entspricht damit dem Vorjahreswert (7,4%).

Die Gesamtkapitalrentabilität liegt im Jahr 2020 mit 3,3% auf dem Niveau des Vorjahres (3,3%).

2.1.3  Anlagevermögensbewirtschaftung (Geschäftsfeld Wohnen)

Im Geschäftsjahr 2020 konnten wir unsere formulierte Geschäftspolitik der Portfolio-Optimierung vornehmlich über Blockverkäufe und die Fortsetzung von Privatisierungsverkäufen sowie der Bestandsverstärkung über die Integration von Neubauten und Nachverdichtungen innerhalb der GWG-Gruppe erfolgreich fortsetzen. Zum Jahresende beläuft sich die gesamte vermietbare Fläche innerhalb der GWG-Gruppe auf 755.794 m² und liegt damit geringfügig unter dem Niveau des Vorjahres (Vorjahr 757.473 m²).

Neben der Integration von zehn Mietwohnungen wurde die planmäßige Desinvestition bei Bestandsmietwohnungen im Rahmen des Portfoliomanagements sowie die Entwicklung von Anlagevermögens- und Bauträgerprojekten durchgeführt. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2020 innerhalb der GWG-Gruppe rund € 62,4 Mio. (Anteil GWG AG € 54,4 Mio.) in die Anlagevermögensbewirtschaftung investiert (Vorjahr € 37,6 Mio. bzw. € 31,7 Mio.).

Im Jahr 2020 wurden folgende Neubaumaßnahmen erfolgreich in die Anlage-vermögensbewirtschaftung der GWG-Gruppe integriert:

Investitionsgesellschaft Standort Projektumfang
GWG AG Stuttgart, Poststraße 10 Mietwohnungen
GWG Hausbau München-Schwabing, I. BA 47 Mietwohnungen
178 m² gewerbliche Fläche
Gesamtvolumen   57 Mietwohnungen
178 m² gewerbliche Fläche

Aktuell befinden sich folgende Mietobjekte im Bau:

Investitionsgesellschaft Standort Projektumfang
GWG AG Hamburg, Baakenhafen 373 Mietwohnungen
5.841 m² gewerbliche Fläche
  Denkendorf, III. BA 36 Mietwohnungen
Gesamtvolumen   409 Mietwohnungen
5.841 m² gewerbliche Fläche

Mit der aktiven und nachhaltigen Neubautätigkeit entwickelt sich das Bestandsportfolio entsprechend der definierten Unternehmensstrategie konsequent weiter.

Im Geschäftsjahr 2020 spiegelt sich die weiterhin positive Entwicklung in den gestiegenen Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung wider. Die Jahressollmieteinnahmen inclusive Mietzuschüssen haben sich um 1,9 % auf € 91,0 Mio. (Vorjahr € 89,3 Mio.) erhöht. Die insgesamt positive Entwicklung zeigt sich auch in der Erhöhung der durchschnittlichen Nettokaltmiete (Wohn- und Gewerbeflächen inkl. Mietzuschüsse) von 9,30 €/m² im Vorjahr auf 9,41 €/m² im Geschäftsjahr 2020 (Steigerung von 1,2%). Die Leerstandsentwicklung lag im Geschäftsjahr 2020 im Plan (1,1%). In diesen Werten kommen die Attraktivität und die nachhaltige Vermietungsfähigkeit des Wohnungsbestandes überzeugend zum Ausdruck. Bedingt durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie hat sich der durchschnittliche Forderungsbestand aus fälligen Mieten und Abrechnungen in Höhe von 1,6% der Sollmiete um ca. 20% auf 1,9% erhöht. Als zusätzliche Risikovorsorge wurden ca. € 0,7 Mio. an Mietforderungen abgeschrieben bzw. wertberichtigt.

Die Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit haben wir im Jahr 2020 planmäßig mit einem Gesamtaufwand von € 14,4 Mio. bzw. 19,02 €/m² (Vorjahr € 12,4 Mio. bzw. 16,37 €/m²) fortgeführt.

2.1.4 Immobilienhandel

Der Immobilienhandel wurde auch im Geschäftsjahr 2020 positiv beeinflusst durch die hohe Nachfrage nach Renditeobjekten sowie Wohnungen zur Eigennutzung. Gestützt wird diese Entwicklung auch durch das immer noch anhaltende historische Zinstief im Bereich der Baufinanzierungen. Größere Transaktionen, wie der Verkauf des ehemaligen Unternehmenssitzes in Stuttgart, wurden sehr frühzeitig vorbereitet und konnten daher noch vor Beginn der COVID-19-Pandemie zum Abschluss gebracht werden.

Vor allem bezogen auf die Ballungsräume ist die Nachfrage dabei als weiterhin sehr stabil und auf gutem Niveau zu bezeichnen. Vor allem private und institutionelle Kapitalanleger stehen dabei auf der Käuferseite und haben des Öfteren Interesse am Erwerb einer größeren Zahl an Einheiten.

Im Rahmen des Immobilienhandels konnten innerhalb der GWG-Gruppe im Geschäftsjahr 16 Bestandswohnungen sowie 3 Gewerbeeinheiten (Vorjahr 96 Bestandswohnungen sowie 9 Gewerbeeinheiten) zu einem Gesamtverkaufspreis in Höhe von € 17,5 Mio. (Vorjahr € 13,1 Mio.) veräußert werden. Dabei handelt es sich jeweils um Verkäufe im Rahmen unserer Desinvestitionsstrategie. Einzelne Verkäufe wurden aus dem bereits anprivatisierten Wohnungsbestand generiert. Im Geschäftsjahr wurde der Privatisierung keine neue Wohnanlage zugeführt.

2.1.5 Bauträgerbereich

Zu Beginn des ersten Lockdowns im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie hatte die Kaufbereitschaft der Kunden in diesem Segment etwas nachgelassen, sich im weiteren Jahresverlauf jedoch wieder stabilisiert. Grundsätzlich ist jedoch in den wachstumsstarken Ballungsräumen und dabei insbesondere in den Kernstädten der Metropolregionen unvermindert eine gute bis sehr gute Nachfrage zu verzeichnen. Vor allem private und institutionelle Kapitalanleger nutzen das günstige Zinsumfeld bzw. sehen in der Investition in Immobilien eine attraktive Alternative zur klassischen Kapitalanlage. Gleichzeitig ist die Grundstücksverfügbarkeit deutlich erschwert, da nicht genügend Baugebiete seitens der kommunalen Grundstückseigentümer ausgewiesen werden.

Innerhalb der GWG-Gruppe konnten wir im Bauträgerbereich einen Vertriebsumsatz im Geschäftsjahr von € 12,7 Mio. (Vorjahr € 12,1 Mio.) erreichen. Auf die GWG AG entfällt davon ein Umsatz von 3,2 Mio.  (Vorjahr € 1,4 Mio.).

Im Geschäftsjahr wurden folgende Projekte im Rahmen der Projektentwicklung zielführend für den Bauträgerbereich weiterbearbeitet:

Gesellschaft Standort Projektumfang
GWG AG Denkendorf, III. BA 14 Wohneinheiten
BWG Waiblingen, Lindenhöfe 70 Wohneinheiten
Projektvolumen   84 Wohneinheiten

Zum Jahresende befinden sich innerhalb des Bauträgerbereichs alle 84 Wohneinheiten im Bau.  

2.1.6 Dienstleistungsbereich

Der Umsatz der GWG-Gruppe im Dienstleistungsbereich, der im Wesentlichen WEG-Verwaltung sowie Leistungen für die R+V Versicherungsgruppe umfasst, hat sich erwartungsgemäß entwickelt.

Die Gesamterlöse der GWG-Gruppe aus der WEG-Verwaltung liegen bei rund € 0,7 Mio. (Vorjahr € 0,8 Mio.), hiervon entfallen T€ 346 auf die GWG AG (Vorjahr T€ 371).

In diesem Segment bearbeitet die GWG-Gruppe zum Stand 31.12.2020 die Verwaltung von knapp 2.500 Eigentumswohnungen zuzüglich Garagen. Die Stabilisierung dieses Geschäftsfeldes an unseren Standorten ist wichtig auch vor dem Hintergrund der zunehmenden Nachfrage von Kapitalanlegern nach professioneller und werterhaltender Immobilienverwaltung. Im Rahmen von strategischen Anpassungen gilt es, die Aufwands- und Ertragsrelationen in diesem Geschäftsfeld weiter zu optimieren.

Das Auftragsvolumen ist abhängig von der Entwicklung anderer Geschäftsfelder und soll sich perspektivisch in der Größenordnung von 3.500 bis 4.000 Wohneinheiten bewegen. Die nachhaltige Bauträger- und Privatisierungstätigkeit wird durch die professionelle WEG-Verwaltung in der Umsetzung der Projekte wirksam unterstützt. Die WEG-Verwaltung stellt insbesondere bei den eigenen Privatisierungsobjekten die werterhaltende Immobilienverwaltung sicher.

Darüber hinaus baut die GWG-Gruppe das umfassende Immobilienmanagement für die R+V Versicherungsgesellschaften planmäßig weiter aus. Aus der reinen Dienstleistung der GWG-Gruppe für die R+V Versicherungsgesellschaften resultierten im Geschäftsjahr Erlöse von rund € 0,1 Mio.

2.1.7 Gesamtaussage zur Geschäftsentwicklung

Der Vorstand der GWG AG ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr vor allem auch unter Berücksichtigung der Einflüsse der COVID-19-Pandemie zufrieden. Die GWG-Gruppe hat im Jahr 2020 einen Jahresüberschuss von € 27,9 Mio. erzielt (Vorjahr € 26,0 Mio.). Das Ergebnis vor Ertragsteuern liegt im Berichtsjahr mit € 38,6 Mio. deutlich über der Prognosebandbreite von € 30,0 Mio. bis € 32,0 Mio.

Die Entwicklung der einzelnen Geschäftsbereiche stellt sich wie folgt dar:

Im Bereich Hausbewirtschaftung wurde mit € 36,9 Mio. ein Deckungsbeitrag erreicht, der um
€ 2,9 Mio. über der Planung von € 32,5 Mio. bis € 34,0 Mio. liegt. Dies ist vor allem auf geringere Instandhaltungsaufwendungen zurückzuführen (u.a. wurde eine geplante Modernisierung aufgrund von COVID-19-bedingten Verzögerungen in der Entmietung auf das nachfolgende Geschäftsjahr verschoben). Weitere Einflussfaktoren waren geringere Zinsaufwendungen sowie etwas über Plan liegende Sollmieten. 

Das Ergebnis im Bereich Bau-, Verkaufs- und Betreuungstätigkeit liegt mit € 1,7 Mio. über der Planung von rund € 1,0 Mio. bis € 1,5 Mio. Der wesentliche Ergebnistreiber waren geringere Vertriebskosten und die Übergabe einer Wohnung im Bauträgerbereich.

Im Bereich Immobilienhandel wurde mit einem Deckungsbeitrag in Höhe von € 19,8 Mio. die Planung von € 18,0 Mio. bis € 19,0 Mio. um € 0,8 Mio. überschritten. Dies ist auf eine gegenüber der ursprünglichen Planung leicht erhöhte Anzahl an Verkaufsobjekten sowie die Realisierung über Plan liegender Verkaufspreise zurückzuführen.

Das Finanzergebnis belief sich auf einen negativen Ergebnisbeitrag von € 2,4 Mio. und lag damit leicht oberhalb der Planung von € 2,5 Mio. bis € 2,8 Mio.

Die sonstigen Aufwands- und Ertragspositionen ergeben rund € 3,0 Mio. Diese resultieren im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen und Erlösen aus dem Verkauf von Planungsleistungen.


Der betriebliche Aufwand betrug rund € 20,4 Mio. und liegt damit innerhalb der Planung von € 19,0 Mio. bis € 20,5 Mio.