2.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Weltweit wuchs die Wirtschaft 2019 nur noch langsam. Gründe für die konjunkturelle Eintrübung sind vor allem der Handelsstreit zwischen den USA und China und der Brexit. Auf diese Wachstumsschwäche reagierten die Notenbanken mit einer weiteren Lockerung der Geldpolitik. Da bereits seit März 2016 der Leitzins bei 0,0 % liegt, wurde der Einlagensatz, den die Banken für Einlagen bei der Europäischen Zentralbank (EZB) bezahlen müssen, im September 2019 auf minus 0,5 % festgesetzt. Zusätzlich hat die EZB ihre Anleihekäufe im November 2019 mit einem Volumen von monatlich € 20 Mrd. wieder aufgenommen.

In Deutschland bewegt sich die Bruttowertschöpfung der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft auf hohem Niveau und hat einen erheblichen gesamtwirtschaftlichen Stellenwert. Die Bruttowertschöpfung im Jahr 2019 erreichte ca. € 328 Mrd. Das entspricht einem Anteil von 10,6 % an der gesamten Bruttowertschöpfung in Höhe rund € 3.092 Mrd. Damit ist die Immobilienwirtschaft von größerer Bedeutung als beispielsweise der Informations- und Kommunikationssektor (4,6 %) oder auch als die Finanz- und Versicherungsdienstleister (3,9 %).

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2019 das zehnte Jahr in Folge gewachsen. Dies ist die längste Wachstumsphase im vereinten Deutschland. Allerdings hat das Wachstum deutlich an Schwung verloren: Um 0,6 % (Vorjahr: 1,5 %) war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt höher als 2018 und lag damit unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre von + 1,3 %. Gestützt wurde das Wachstum in 2019 vor allem aus dem Inland. Neben den privaten und staatlichen Konsumausgaben (+ 1,6 %; + 2,5 %) nahmen auch die Bruttoanlageinvestitionen zu (+ 3,8 %).

Aufgrund der schwächeren Konjunktur rechnet die Deutsche Bundesbank für 2020 mit einem Anstieg des deutschen Bruttoinlandsprodukts um 0,6 %.

Im Jahresdurchschnitt 2019 erhöhten sich die Verbraucherpreise in Deutschland gegenüber 2018 um 1,4 % (Vorjahr: + 1,8 %). Energie verteuerte sich gegenüber dem Vorjahr um 1,4 %, Nahrungsmittel erhöhten sich ebenfalls um + 1,4 % und Dienstleistungen wurden um 1,5 % teurer.

Nach Analysen des Statistischen Bundesamtes stiegen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland im November 2019 gegenüber dem November 2018 um 3,8 %. Dabei stiegen die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden um 3,6 % (u.a. Erdarbeiten + 5,2 %; Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten + 4,1 %; Maurerarbeiten + 3,5 %). Bei den Ausbauarbeiten erhöhten sich die Preise binnen Jahresfrist um 3,9 %. Preissteigerungen gab es vor allem bei Nieder- und Mittelspannungsanlagen (+ 4,9 %), Metallbauarbeiten (+ 4,3 %) sowie bei Wärmedämm-Verbundsystemen (+ 4,2 %). Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) nahmen gegenüber dem Vorjahr um 4,1 % zu. Die Neubaupreise für Bürogebäude stiegen um 3,9 %, gewerbliche Betriebsgebäude wurden um 3,8 % teurer.

Insgesamt hat sich der Arbeitsmarkt weiter positiv entwickelt. Im Jahresdurchschnitt 2019 waren in Deutschland rd. 2,27 Mio. Menschen arbeitslos gemeldet. Dies sind ca. 73.500 Menschen weniger als im Vorjahr. Damit ist die Arbeitslosenquote gegenüber dem Vorjahr um 0,2 Prozentpunkte auf 5,0 % gesunken. Die Zahl der Erwerbstätigen ist im November 2019 auf 45,5 Mio. gestiegen. Das waren 298.000 Personenmehr als im Vorjahr.

Der Wohnungsbaubedarf in Deutschland bleibt in den kommenden Jahren weiterhin sehr hoch. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) geht nach wie vor von einem Neubaubedarf von 400.000 Wohnungen pro Jahr aus. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) nennt einen Neubaubedarf von mindestens 350.000 Wohnungen. Hingegen wurde von Januar bis November 2019 der Bau von 319.233 Wohnungen genehmigt. Dies waren 1,3 % oder 4.011 mehr Baugenehmigungen als in den ersten elf Monaten 2018. Der HDB rechnet für 2020 mit ca. 310.000 Fertigstellungen. Somit bleibt – wie bereits in den Jahren zuvor – die Zahl der Fertigstellungen hinter den Baugenehmigungen zurück und der angenommene Bedarf an Neubauwohnungen wird auch im kommenden Jahr nicht erreicht werden.

2.1.2 Geschäftsverlauf

Die GWG-Gruppe erzielte im Jahr 2019 einen Jahresüberschuss von € 26,0 Mio., der € 2,1 Mio. über dem Vorjahresbetrag von € 23,9 Mio. liegt.

Das Ergebnis vor Ertragsteuern beläuft sich im Berichtsjahr auf € 36,8 Mio. und liegt damit innerhalb der Prognosebandbreite von € 35,0 Mio. bis € 37,0 Mio.

Die Eigenkapitalquote für das Geschäftsjahr 2019 beträgt 27,3 %
(Vorjahr: 25,5 %).

Die Eigenkapitalrentabilität liegt bei 7,4 % und damit um 0,1 % über dem Vorjahreswert (7,3 %).

Die Gesamtkapitalrentabilität liegt im Jahr 2019 mit 3,3 % auf dem Vorjahreswert.

2.1.3 Anlagevermögensbewirtschaftung (Geschäftsfeld Wohnen)

Im Geschäftsjahr 2019 wurde die formulierte Geschäftspolitik der Portfolio-Optimierung vornehmlich über Blockverkäufe und die Fortsetzung von Privatisierungsverkäufen sowie der Bestandsverstärkung über die Integration von Neubauten und Nachverdichtung innerhalb der GWG-Gruppe erfolgreich fortgesetzt. Zum Jahresende beläuft sich die gesamte vermietbare Fläche innerhalb der GWG-Gruppe auf 757.473 m² und liegt damit weitgehend unverändert auf dem Niveau des Vorjahres (Vorjahr: 757.046 m²).

Neben der Neubautätigkeit standen im Geschäftsjahr vor allem die durch das aktive Portfoliomanagement identifizierten planmäßigen Desinvestitionen bei Bestandsmietwohnungen sowie die Entwicklung von Anlagevermögens- und Bauträgerprojekten im Vordergrund. Zur Erweiterung unseres Bestandes konnten wir im Rahmen eines Forward-Deals ein Wohnprojekt mit 72 Wohneinheiten in Wiesbaden erwerben. Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2022 vorgesehen. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2019 in die Anlagevermögensbewirtschaftung der GWG-Gruppe rd. € 37,6 Mio. investiert (Vorjahr: € 41,1 Mio.).

Im Jahr 2019 wurden folgende Neubaumaßnahmen erfolgreich in die Anlagevermögensbewirtschaftung der GWG-Gruppe integriert:

Investitionsgesellschaft Standort Projektumfang
GWG Stuttgart, Bad Berg 72 Mietwohnungen
563 m² gewerbliche Flächen
1 Kita
Gesamtvolumen   72 Mietwohnungen
563 m² gewerbliche Flächen
1 Kita

Aktuell befinden sich folgende Mietobjekte im Bau:
 

Investitionsgesellschaft Standort Projektumfang
GWG Stuttgart, Poststraße 10 Mietwohnungen
  Hamburg, Baakenhafen 373 Mietwohnungen
5.841 m² gewerbliche Fläche
  Denkendorf, III. BA 36 Mietwohnungen
GWG Hausbau München-Schwabing, I. BA 47 Mietwohnungen
172 m² gewerbliche Fläche
Gesamtvolumen   466 Mietwohnungen
6.013 m² gewerbliche Flächen

Mit der aktiven und nachhaltigen Neubautätigkeit entwickelt sich das Bestandsportfolio entsprechend der definierten Unternehmensstrategie konsequent weiter.

Im Geschäftsjahr 2019 spiegelt sich die weiterhin positive Entwicklung in den gestiegenen Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung wider. Die Jahressollmieteinnahmen haben sich bei der GWG-Gruppe um
2,1 % auf € 89,3 Mio. (Vorjahr: € 87,4 Mio.) erhöht. Die insgesamt positive Entwicklung zeigt sich auch in der Erhöhung der durchschnittlichen Nettokaltmiete mit einer Steigerung von 2,9 % von 9,04 € / m² im Vorjahr auf 9,30 € / m² im Geschäftsjahr 2019. Die Leerstandsentwicklung lag im Geschäftsjahr mit 0,8 % unter unseren Planwerten. In diesen Werten kommen die Attraktivität und die nachhaltige Vermietungsfähigkeit des Wohnungsbestandes der GWG-Gruppe überzeugend zum Ausdruck.

Die Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit haben wir im Jahr 2019 planmäßig mit einem Gesamtaufwandvon € 12,4 Mio. bzw. 16,37 € / m² (Vorjahr: € 12,3 Mio. bzw. 16,24 € / m²) fortgeführt.

Die Vorsorgepositionen betragen € 6,3 Mio. (Vorjahr: € 5,7 Mio.).

2.1.4 Immobilienhandel

Der Immobilienhandel wurde auch im Geschäftsjahr 2019 positiv beeinflusst durch die hohe Nachfrage nach Renditeobjekten sowie Wohnungen zur Eigennutzung. Gestützt wird diese Entwicklung auch durch das immer noch anhaltende historische Zinstief im Bereich der Baufinanzierungen.

Vor allem bezogen auf die Ballungsräume ist die Nachfrage dabei als sehr stabil und auf gutem Niveau zu bezeichnen. Vor allem private und institutionelle Kapitalanleger stehen dabei auf der Käuferseite und
haben des Öfteren Interesse am Erwerb einer größeren Zahl an Einheiten bzw. zusammenhängender Blocks. Verhaltener stellt sich der Markt vor allem in peripheren Bereichen und Regionen dar, die teilweise unter Bevölkerungsrückgang leiden. Bei den Verkäufen von bereits anprivatisierten Wohnungsbeständen sind aktuell trotz des günstigen Zinsumfelds die in den Einheiten wohnenden Mieter weniger stark als in der Vergangenheit auf der Käuferseite zu finden. Für Eigennutzer gilt, dass vor allem freie oder frei werdende Objekte von Interesse sind.

Im Rahmen des Immobilienhandels konnten innerhalb der GWG-Gruppe im Geschäftsjahr 96 Bestandswohnungen sowie 9 Gewerbeeinheiten (Vorjahr: 94 Bestandswohnungen sowie 5 Gewerbeeinheiten) zu einem Gesamtverkaufspreis in Höhe von € 13,1 Mio. (Vorjahr: € 17,2 Mio.) veräußert werden. Dabei handelt es sich jeweils um Verkäufe im Rahmen unserer Desinvestitionsstrategie. Einzelne Verkäufe wurden aus dem bereits anprivatisierten Wohnungsbestand generiert bzw. betreffen Restanten aus Baumaßnahmen, die in früheren Jahren in das Anlagevermögen übernommen worden sind. Im Geschäftsjahr wurde der Privatisierung keine neue Wohnanlage zugeführt.

2.1.5 Bauträgerbereich

Im Geschäftsjahr 2019 war in den wachstumsstarken Ballungsräumen und dabei insbesondere in den Kernstädten der Metropolregionen unvermindert eine gute bzw. sehr gute Nachfrage zu verzeichnen. Vor allem private und institutionelle Kapitalanleger nutzen das günstige Zinsumfeld bzw. sehen in der Investition in Immobilien eine attraktive Alternative zur klassischen Kapitalanlage. Gleichzeitig ist die Grundstücksverfügbarkeit deutlich erschwert, da nicht genügend Baugebiete seitens der kommunalen Grundstückseigentümer
ausgewiesen werden.

Innerhalb der GWG-Gruppe konnten wir im Bauträgerbereich einen Vertriebsumsatz im Geschäftsjahr von € 12,1 Mio. (Vorjahr: € 0,5 Mio.) erreichen.

Im Geschäftsjahr wurden folgende Projekte im Rahmen der Projektentwicklung zielführend für den Bauträgerbereich
weiterbearbeitet:

Gesellschaft Standort Projektumfang
GWG Denkendorf, III. BA 14 Wohneinheiten
BWG Waiblingen, Lindenhöfe 70 Wohneinheiten
Projektvolumen   84 Wohneinheiten

Zum Jahresende befinden sich innerhalb des Bauträgerbereichs alle 84 Wohneinheiten im Bau.

2.1.6 Dienstleistungsbereich

Der Umsatz der GWG-Gruppe im Dienstleistungsbereich, der im Wesentlichen WEG-Verwaltung sowie Leistungen für die R+V Versicherungsgruppe umfasst, hat sich erwartungsgemäß entwickelt.

Die Gesamterlöse der GWG-Gruppe aus der WEG-Verwaltung liegen bei rd. € 0,8 Mio. (Vorjahr: € 0,9 Mio.).

In diesem Segment bearbeitet die GWG-Gruppe zum Stand 31.12.2019 die Verwaltung von knapp 2.800 Eigentumswohnungen zuzüglich Garagen. Die Stabilisierung dieses Geschäftsfeldes an unseren Standorten ist wichtig auch vor dem Hintergrund der zunehmenden Nachfrage von Kapitalanlegern nach professioneller und werterhaltender Immobilienverwaltung. Im Rahmen von strategischen Anpassungen gilt es, die Aufwands- und Ertragsrelationen in diesem Geschäftsfeld weiter zu optimieren.

Das Auftragsvolumen ist abhängig von der Entwicklung anderer Geschäftsfelder und soll sich perspektivisch in der Größenordnung von 3.500 bis 4.000 Wohneinheiten bewegen. Die nachhaltige Bauträger- und Privatisierungstätigkeit wird durch die professionelle WEG-Verwaltung in der Umsetzung der Projekte wirksam unterstützt. Die WEG-Verwaltung stellt insbesondere bei den eigenen Privatisierungsobjekten die eigentümerorientierte und werterhaltende Immobilienverwaltung sicher.

Darüber hinaus baut die GWG-Gruppe das umfassende Immobilienmanagement für die R+V Versicherungsgesellschaften planmäßig weiter aus. Die Gesamterlöse der GWG-Gruppe aus diesen Leistungen liegen bei rund € 0,4 Mio.

Nachdem ein erster Projektankauf für die R+V Versicherungsgruppe durch die GWG-Gruppe im Vorjahr in Ostfildern initiiert werden konnte, wurde ein weiteres Projekt für das Anlagevermögen der R+V Versicherungsgruppe in der Metropolregion Stuttgart durch die GWG-Gruppe akquiriert und erfolgreich für die R+V Versicherungsgruppe beurkundet.

2.1.7 Gesamtaussage zur Geschäftsentwicklung

Der Vorstand der GWG AG ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr zufrieden, da das Ergebnis vor Ertragsteuern im Berichtsjahr mit € 36,8 Mio. innerhalb der Prognosebandbreite von € 35,0 Mio. bis € 37,0 Mio. liegt.

Die Entwicklung der einzelnen Geschäftsbereiche stellt sich wie folgt dar:

Im Bereich Hausbewirtschaftung wurde mit € 36,2 Mio. ein Deckungsbeitrag erreicht, der um € 1,7 Mio. über der Planung von € 33,0 Mio. bis € 34,5 Mio. liegt. Dies ist auf geringere Zinsaufwendungen sowie über Plan liegende Sollmieten im Wesentlichen aufgrund der Verschiebung des Übergangs von Nutzen und Lasten eines Verkaufsobjekts zurückzuführen.

Das Ergebnis im Bereich Bau-, Verkaufs- und Betreuungstätigkeit liegt mit € 10,5 Mio. innerhalb der Planung von € 9,0 Mio. bis € 10,5 Mio. Der wesentliche Ergebnistreiber waren die Übergaben fertiggestellter Objekte im Bauträgerbereich.

Im Bereich Immobilienhandel wurde mit einem Deckungsbeitrag in Höhe von € 9,1 Mio. die Planung von € 11,0 Mio. bis € 13,0 Mio. um € 1,9 Mio. unterschritten. Dies ist im Wesentlichen auf die Verschiebung des Übergangs von Nutzen und Lasten eines Verkaufsobjekts zurückzuführen.

Das Finanzergebnis belief sich auf einen negativen Ergebnisbeitrag von € 2,5 Mio. und lag damit innerhalb der Planung von € 2,5 Mio. bis € 3,0 Mio.

Die sonstigen Aufwands- und Ertragspositionen ergeben € 2,8 Mio. Diese resultieren im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen sowie der Realisierung stiller Reserven im Zusammenhang mit der Veräußerung und Übergabe eines Bauträgerobjekts.

Der betriebliche Aufwand betrug rund € 19,2 Mio. und liegt damit um € 0,2 Mio. über der Planung von rund € 18,0 Mio. bis € 19,0 Mio.