4.2 ERLÄUTERUNG DER EINZELRISIKEN

Die relevanten Risiken werden in die vier Hauptkategorien Operationelles Risiko, Strategisches Risiko, Reputationsrisiko sowie Sonstige Risiken unterteilt. Im Folgenden werden die mit mindestens „2“ oder höher klassifizierten Risiken dargestellt sowie die Maßnahmen zur Prävention bzw. Bewältigung der wesentlichen Risiken erläutert.

OPERATIONELLE RISIKEN

Risiken aus Personalveränderungen
Es besteht das Risiko, dass aufgrund des Mangels an Fach- und Führungskräften in der Wohnungswirtschaft, Fluktuation und kurzfristiger Personalveränderungen in Schlüsselpositionen sowie sich ändernden Anforderungen im Rahmen der zukünftigen Digitalisierung diverser Tätigkeitsfelder nicht ausreichend qualifiziertes Personal zur Verfügung steht. Wir beurteilen das Risiko derzeit mit „3“.

Vor diesem Hintergrund rückt zukünftig neben der gezielten internen Weiterbildung vor allem eine nachhaltige Einstellung und Förderung von Nachwuchskräften in den Mittelpunkt unserer Personalentwicklung.
Hinzu kommen attraktive Angebote an Teilzeitmodellen sowie die Bereitstellung eines Gleitzeitmodells mit Lebensarbeitszeitkonto, um Familie und Beruf für die Mitarbeiter optimal in Einklang zu bringen. Darüber hinaus bieten wir eine Sabbatical-Regelung an, die Mitarbeitern unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit bietet, eine berufliche Auszeit von drei oder sechs Monaten zu nehmen. Zur kontinuierlichen Nachwuchssicherung und Personalentwicklung fördert die GWG-Gruppe praxisorientierte Fortbildungsmaßnahmen im Rahmen eines systematischen Weiterbildungskonzeptes (z. B. Fachwirtfortbildungen, Bilanzbuchhalterprüfung). Die Kooperation mit der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen wird fortgesetzt. Auch das im Jahr 2018 in Kooperation mit der AWI Akademie der Wohnungsund Immobilienwirtschaft GmbH aufgelegte umfassende interne Schulungsprogramm für die verschiedenen Mitarbeitergruppen in Form von Tagesseminaren wird fortgesetzt.

Im Geschäftsjahr 2019 waren in der GWG-Gruppe dreizehn Auszubildende in den Berufen Immobilienassisten/in und Immobilienkaufmann/-frau tätig. Allen Auszubildenden, welche im Jahr 2019 ausgelernt hatten, wurde innerhalb der GWG-Gruppe eine Weiterbeschäftigung angeboten. Im Jahr 2020 sollen fünf Auszubildende ihre Ausbildung in der GWG-Gruppe beginnen.

Strategisches Ziel ist es, durch die nachhaltige Entwicklung unserer Mitarbeiter wettbewerbsfähige und mit hoher Verantwortung ausgestattete Arbeitsplätze zu schaffen bzw. zu sichern. Die hierfür notwendigen Investitionen sollen in den nächsten Jahren entsprechend ausgeweitet werden. Die Unterstützung der Mitarbeiter durch die Digitalisierung von wohnungswirtschaftlichen Kernprozessen sowie eine systematische Personalentwicklung stehen in den kommenden Jahren im Fokus. Hierfür wurde eine neue Position geschaffen.

Projekt-/Prozessrisiken
In branchenüblichem Umfang bestehen Gewährleistungs- und Rechtsfälle. Wir beurteilen das Risiko mit „2“.

Risiken aus der Veränderung von Arbeitsabläufen
Die zukünftigen Anforderungen unserer Kunden im Hinblick auf digitale Kommunikationswege und effiziente, umfassende Datenverfügbarkeiten werden bei uns eine schrittweise Änderung zentraler Arbeitsprozesse erfordern. Zudem arbeiten wir laufend an Optimierungen bestehender IT-Anwendungen. Insgesamt beurteilen wir das Risiko aus diesen Einflussfaktoren mit „2“.

Um das unternehmensinterne Fachwissen kontinuierlich weiter auszubauen, werden wir auch im Jahr 2020 bedarfsweise intensive Anwenderschulungen durchführen. Hierdurch sowie durch die Auswahl anwenderorientierter Programme werden wir unsere Mitarbeiter unterstützen und stetig weiterentwickeln.

Allgemeines EDV-Ausfallrisiko
Die zunehmende Digitalisierung des Arbeitsumfeldes sowie die verstärkte Nutzung von Cloud-Diensten führt zu stetig steigenden Belastungen von Datenleitungen und Netzwerken. Hierdurch steigt auch die Wahrscheinlichkeit einer temporären Beeinträchtigung des Leistungsverhaltens zentraler IT-Systeme. Wir wirken dem u.a. mit einem kontinuierlichen Monitoring der Performance der zentralen Systeme und regelmäßiger Aktualisierung von Servern und Software entgegen. Darüber hinaus haben wir eine Versicherung gegen Cyberrisiken abgeschlossen. Wir beurteilen das Risiko derzeit mit „2“.

Baukostenrisiken
Die Neubautätigkeit und das beachtliche Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramm der GWG-Gruppe erfordert ein zeitnahes Baukostencontrolling und eine kontinuierliche Analyse künftiger möglicher Entwicklungsszenarien. Die Entwicklung der Baukosten weist nach wie vor eine steigende Tendenz auf, wobei der Schwerpunkt unverändert im Bereich der technischen Gebäudeausstattung liegt. Aufgrund der hohen Auslastung der in diesem Bereich tätigen Firmen über alle Baugewerke ist eine Beendigung des Preisanstiegs oder gar ein Rückgang der Baukosten zurzeit nicht abzusehen, wenngleich wir demgegenüber auch keinen weiteren signifikanten Anstieg der Baukosten erwarten.

Im Rahmen des Baukostenmanagements der GWG-Gruppe werden die Entwicklungen der Baukosten und der Kapazitäten im Bau laufend analysiert. Auf dieser Grundlage werden die Planansätze für künftige Neubaukalkulationen projektbezogen aktualisiert. Darüber hinaus wurde aus Gründen des Kostenmanagements und zur Sicherung der Dienstleistungsqualität im Jahr 2019 ein bundesweiter Rahmenvertrag für das Management der laufenden Kleininstandhaltung mit einem erfahrenen Dienstleister geschlossen, der im 1. Quartal 2020 in Kraft tritt.

Im Neubaubereich ist es unser Ziel, möglichst frühzeitig Kosten und Kapazitäten durch rechtzeitige und breit gestreute Ausschreibungen zu sichern. Wir beurteilen das Risiko aufgrund der derzeitigen Marktlage mit „3“.

STRATEGISCHE RISIKEN

Zinsänderungsrisiko
Wir beurteilen das Zinsänderungsrisiko derzeit mit „2“. Bei der Finanzierung des Mietwohnungsbestandes wird durch ein planvolles Fristenmanagement der Darlehen sichergestellt, dass Zinsänderungsrisiken immer nur überschaubare Teilbestände dieser Darlehen betreffen und so nur eine verzögerte Wirkung über mehrere Jahre zu negativen Entwicklungen führen kann. Hierdurch ist die GWG-Gruppe in der Lage, bedarfsweise eine Anpassung ihrer Investitionspolitik so vorzunehmen, dass aus heutiger Sicht existenzgefährdende Entwicklungen nicht eintreten können.

Das Risikomanagementsystem der GWG-Gruppe umfasst auch eine Auswertung der Prolongationsrisiken über einen Zeitraum von zehn Jahren mit verschiedenen Referenzzinssätzen als Szenarien für mögliche Kostenentwicklungen. Unter Berücksichtigung dieser Prämissen, der aktuellen Kapitalmarktentwicklung sowie der bestehenden Forwarddarlehen kommen wir bei der Bewertung zu dem Ergebnis, dass die derzeitige Situation am Finanzierungsmarkt – bezogen auf die im Jahr 2020 und 2021 anstehenden Prolongationen – keine Risikopotentiale aufweist.

Um die Abhängigkeit von einzelnen Kreditgebern zu begrenzen, streben wir eine ausgewogene Struktur in unserem Kreditgeberportfolio an. Dabei hat die GWG-Gruppe ihre strategischen Finanzierungspartner unter Berücksichtigung der Konditionengestaltung, der vorhandenen Sicherheiten, möglicher Blankokreditanteile, der Professionalität in der Zusammenarbeit und einer verlässlichen Abwicklung definiert.

Zur Begrenzung negativer Auswirkungen der Zinsschrankenregelung nutzen wir in nennenswertem Umfang Förderdarlehen sowohl zur Neubaufinanzierung als auch zur Finanzierung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.

Entwicklung Vermietungs- und Bauträgermarkt
Der Vermietungsmarkt wird entscheidend von konjunkturellen Sachverhalten, der Entwicklung der Arbeitslosenrate, des verfügbaren Nettoeinkommens und dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage in den lokalen bzw. regionalen Wohnungsmärkten bestimmt.

Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der GWG-Gruppe liegt in der Bewirtschaftung des eigenen, in Mietwohnungen gebundenen Anlagevermögens. Chancen und Risiken in diesem Bereich sind damit eng mit der lokalen und regionalen Nachfrage nach Mietwohnungen verknüpft. Der überwiegende Teil der Wohnungsbestände der GWG-Gruppe liegt in wirtschaftsstarken Regionen (Hamburg, Rheinland, Rhein-Main, Rhein-Neckar, Stuttgart /Heilbronn und Augsburg /München /Nürnberg). Durch diese Portfoliostruktur sind existentielle Risiken aus dem Nachfragebereich aus heutiger Sicht nicht erkennbar. Dennoch analysieren wir das Nachfrageverhalten unserer Kunden laufend, um auf mögliche Veränderungen frühzeitig reagieren zu können.

Bei Projektentwicklungen bzw. Bauträgermaßnahmen unterliegt die GWG-Gruppe grundsätzlich einem Verwertungs-, Vermietungs- und Baukostenrisiko. Aufgrund der derzeitigen hohen Nachfrage von Eigennutzern und Kapitalanlegern, insbesondere in den wirtschaftsstarken Metropolregionen, in denen die GWG-Gruppe tätig ist, sind über das branchenübliche Maß hinausgehende Verwertungs- und Vermietungsrisiken aus heutiger Sicht nicht erkennbar. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass künftige Mietsteigerungspotenziale durch Regelungen des Mietrechts deutlich begrenzt sind und ggf. durch weitere Mietrechtsänderungen zusätzlich eingeschränkt werden könnten. Hinzu kommt die stagnierende Zahlungsbereitschaft der Mieter im Hochpreissegment. Abzuwarten bleibt, inwieweit sich in diesem Zusammenhang eine mögliche weitere Verschlechterung der konjunkturellen Lage des Automobilsektors in Baden-Württemberg bzw. der Wandel zur E-Mobilität auswirken werden. Darüber hinaus ist festzustellen, dass eine mangelnde Grundstücksverfügbarkeit sowie steigende Grundstücks- und Baukosten die wirtschaftlichen Risiken bei der Generierung von neuen Projekten und der Realisierung adäquater Verkaufspreise erhöhen.

Aufgrund dieser Sachverhalte beurteilen wir das Risiko derzeit mit „2“.

Leerstandsentwicklungs- und Mietausfallrisiken im Bereich der gewerblichen Immobilien
Bei rund 6,8 % des Bestandes der GWG Gruppe handelt es sich um gewerblich genutzte Flächen, die meist Nahversorgungsfunktion erfüllen. Hier bestehen marktübliche Bonitäts-, Preisanpassungs- und Leerstandsrisiken, die sich aus heutiger Sicht jedoch als nicht  überdurchschnittlich risikobehaftet darstellen. Wir beurteilen das Risiko derzeit mit „2“.

Potenziellen Risiken begegnen wir durch intensives Monitoring der gewerblichen Mietverträge und durch frühzeitige Einleitung von Neuvermietungsmaßnahmen bei sich abzeichnenden Leerstandsrisiken durch Vermietungsspezialisten für Gewerbe.

Risiken aus der Veränderung rechtlicher Rahmenbedingungen
Die Ertragssituation von Wohnungsunternehmen kann durch weitere Eingriffe des Gesetzgebers in das Mietrecht beeinflusst werden.

Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG), das zum 01.01 2019 in Kraft trat, wurde das am 01.06.2015 in Kraft getretene Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) weiter verschärft. Wesentliche Bestandteile sind u. a. ein deutlich ausgeweitetes Auskunfts- und Beschwerderecht des Mieters in Bezug auf die Vormiete und die grundsätzliche Miethöhe, die erhebliche Reduzierung der Mieterhöhung nach Modernisierung (8 % statt bisher 11 %) in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt sowie eine Kappungsgrenze auf höchstens drei Euro pro Quadratmeter Mietsteigerung nach Modernisierung für die ersten sechs Jahre.

Diese Regelungen können die Umsetzung künftiger Mietsteigerungspotenziale begrenzen und auch zu einem Rückgang der Neubautätigkeit führen. Weiterführende Eingriffe, wie sie aktuell in verschiedenen politischen Gruppierungen diskutiert werden und u.a. in Berlin in Form des sogenannten „Mietendeckels“ umgesetzt werden sollen, könnten diesen Effekt erheblich verstärken und sich insgesamt negativ auf das Investitionsverhalten der Wohnungsunternehmen auswirken. Darüber hinaus können Maßnahmen des Gesetzgebers Bau- bzw. Investitionskosten künftiger Vorhaben und damit deren Renditeziele beeinflussen oder zu zusätzlichen Steuerbelastungen führen. Solche Risiken ergeben sich beispielsweise aus weiteren Grunderwerbsteuererhöhungen, bei Einführung einer Vermögensteuer auf Betriebsvermögen, der bevorstehenden Änderung der Struktur der Grundsteuer mit einer noch unklaren zukünftigen Verteilung auf Mieter und Vermieter sowie die geplante Bepreisung von CO2 Emissionen mit ebenfalls heute noch unklarer Relevanz für Mieter und Vermieter.

Das Risiko aus der Veränderung dieser rechtlichen Rahmenbedingungen beurteilen wir derzeit mit „2“.

Zur Abmilderung der Auswirkungen der Mietrechtsreform führen wir eine sorgfältige Analyse der Spielräume der relevanten Mietspiegel durch und setzen zudem eine spezielle Software für die Durchführung von Mieterhöhungen ein. Darüber hinaus erfolgt ein laufendes Monitoring zur Analyse der relevanten gesetzlichen Rahmenbedingungen. Soweit vorhersehbar und möglich, werden solche Einflüsse in den Ansätzen der Unternehmensplanung sowie künftiger Neubauvorhaben berücksichtigt.

Darüber hinaus können weitere energetische Verschärfungen zu einer deutlichen Mehrbelastung auf der Baukosten- aber auch der Betriebskostenseite führen.

REPUTATIONSRISIKO

Bedingt durch die Wohnungsknappheit und steigende Mieten in verschiedenen regionalen Wohnungsmärkten ist verstärkt eine negative Berichterstattung in den klassischen Medien sowie im Bereich „Social Media“ über das Verhalten verschiedener Akteure im Wohnungsmarkt bis hin zu Forderungen nach Enteignungen festzustellen. 

Das Risiko aus diesen Gegebenheiten beurteilen wir derzeit mit „2“.

Insgesamt sind derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken und Risiken mit einem wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage erkennbar.