2.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Bruttowertschöpfung der Grundstücks-­ und Wohnungswirtschaft bewegt sich auf hohem Ni­veau und hat in Deutschland einen erheblichen gesamtwirtschaftlichen Stellenwert. Die Brutto­wertschöpfung im Jahr 2018 erreichte € 325 Mrd. Das entspricht einem Anteil von ca. 10,6% an der gesamten Bruttowertschöpfung in Höhe von € 3.055 Mrd. Damit ist die Immobilienwirtschaft von größerer Bedeutung als beispielsweise der Informations-­ und Kommunikationssektor (4,7%) oder auch als die Finanz­- und Versicherungsdienstleister (3,7%).

Im Jahr 2018 ist die deutsche Wirtschaft das neunte Jahr in Folge gewachsen. Das Wachstum hat allerdings an Schwung verloren: Um 1,5% (Vorjahr: 2,2%) war das preisbereinigte Bruttoinlands­produkt höher als 2017 und lag damit über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre von +1,2%. Positive Impulse kamen 2018 vor allem aus dem Inland. Neben den privaten und staatlichen Konsumausgaben (+1,0%; +1,1%) nahmen auch die Bruttoanlageinvestitionen zu (+3,0%) – dar­unter fallen beispielsweise Bauinvestitionen (+3,0%).

Aktuelle Prognosen gehen davon aus, dass der Höhepunkt des Konjunkturzyklus überschritten ist und die deutsche Wirtschaft beginnt sich abzukühlen. Im Jahr 2019 dürfte das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt der ifo-­Konjunkturprognose zufolge um 1,1% zulegen (Stand: Dezember 2018). Die Experten gehen davon aus, dass die Überauslastung der gesamtwirtschaftlichen Ka­pazitäten abnehmen wird und sich der Beschäftigungsaufbau verlangsamt. Im September waren die Forschungsinstitute der Gemeinschaftsdiagnose Herbst 2018 (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Leibniz­-Institut für Wirtschaftsforschung Halle, ifo Institut – Leibniz­-Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München, Institut für Weltwirtschaft an der Universität Kiel, RWI – Leibniz­-Institut für Wirtschaftsforschung) noch optimistischer. Diese planten mit einem Wirtschaftswachstum von 1,9% für das Jahr 2019. Die Bundesregierung ging im Oktober in ihrer Herbstprojektion von einem Anstieg des realen Bruttoinlandsproduktes von 1,8% in 2019 aus.

Im Jahresdurchschnitt 2018 erhöhten sich die Verbraucherpreise in Deutschland gegenüber 2017 um 1,9% (Vorjahr: +1,8%). Für den Anstieg der Jahresteuerungsrate 2018 waren maßgeblich die Energiepreise verantwortlich. Energie verteuerte sich gegenüber dem Vorjahr um 4,9%. Auch die Preise für Nahrungsmittel erhöhten sich spürbar (+2,5%).

Nach Analysen des Statistischen Bundesamtes stiegen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland im November 2018 gegenüber dem November 2017 um 4,8%. Das ist der höchste Anstieg der Baupreise gegenüber dem Vorjahr seit dem Jahr 2007. Da­bei stiegen die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngeäuden um 5,7% (u.a. Erdarbeiten +7,6%; Betonarbeiten +6,1%; Maurerarbeiten +5,7%). Bei den Ausbauarbeiten erhöhten sich die Preise binnen Jahresfrist um 4,0%. Nennenswerte Preissteigerungen gab es bei Nieder-­ und Mittelspan­nungsanlagen (+5,3%), Tischlerarbeiten (+4,2%) sowie bei Wärmedämm-­Verbundsystemen (+4,0%). Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) nahmen gegenüber dem Vorjahr um 4,2% zu. Die Neubaupreise für Bürogebäude stiegen um 4,7%, gewerbliche Betriebsgebäude wurden um 4,8% teurer.

Insgesamt hat sich der Arbeitsmarkt weiter positiv entwickelt. Im Jahresdurchschnitt 2018 waren in Deutschland rd. 2,34 Mio. Menschen arbeitslos gemeldet, dies sind ca. 190.000 Menschen weniger als im Vorjahr. Damit ist die Arbeitslosenquote gegenüber dem Vorjahr um 0,5 Prozent­punkte auf 5,2% gesunken. Die Zahl der Erwerbstätigen ist im November 2018 auf 45,1 Mio. ge­stiegen. Das waren 485.000 Personen mehr als im Vorjahr.

Der Wohnungsbaubedarf in Deutschland bleibt in den kommenden Jahren weiterhin sehr hoch. Der Bundesverband deutscher Wohnungs-­ und Immobilienunternehmen geht nach wie vor von ei­nem Neubaubedarf von 400.000 Wohnungen pro Jahr aus. Die Zahl der Fertigstellungen läuft den Baugenehmigungen seit Jahren auf deutlich niedrigerem Niveau hinterher. Von Januar bis Oktober 2018 wurden 1,2% oder 3.500 mehr Baugenehmigungen von Wohnungen erteilt als in den ersten zehn Monaten 2017. Insgesamt wurden 289.700 Wohnungen genehmigt. Laut dem Hauptver­band der Deutschen Bauindustrie (HDB) kommt die Bauwirtschaft dem stark steigenden Nachfra­geniveau aktuell nicht nach. Der HDB rechnet für 2019 mit ca. 315.000 Fertigstellungen. Der tatsächliche Bedarf liegt nach Angaben des GdW bei rund 400.000 Wohnungsneubauten pro Jahr.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihre lockere Geldpolitik auch 2018 fortgesetzt. Erster Schritt für eine Normalisierung der Geldpolitik ist, dass der Ankauf von Staats-­ und Unterneh­mensanleihen zum Ende des Jahres 2018 eingestellt wurde. Den Leitzins von zurzeit 0,0% will die EZB erst dann anheben, wenn die Anleihekäufe schon längere Zeit beendet sind, dies wird voraus­sichtlich Ende 2019, möglicherweise sogar erst 2020 der Fall sein. Die Zinsen für Baufinanzierun­gen liegen aufgrund der Geldpolitik der EZB weiterhin auf sehr niedrigem Niveau.

2.1.2 Geschäftsverlauf

Die GWG-­Gruppe erzielte im Jahr 2018 einen Jahresüberschuss von € 23,9 Mio., der knapp über dem Vorjahresbetrag von € 23,6 Mio. liegt.

Das Ergebnis vor Ertragsteuern beläuft sich im Berichtsjahr auf € 32,9 Mio. und liegt damit deut­lich über dem Prognosewert von € 29,0 Mio. bis € 31,5 Mio.

Die Eigenkapitalquote für das Geschäftsjahr 2018 beträgt 25,5% (Vorjahr: 24,4%).

Die Eigenkapitalrentabilität liegt bei 7,3% und damit um 0,4% unter dem Vorjahreswert (7,7%).

Die Gesamtkapitalrentabilität liegt im Jahr 2018 mit 3,4% auf dem Vorjahreswert.

2.1.3 Anlagevermögensbewirtschaftung (Geschäftsfeld Wohnen)

Im Geschäftsjahr 2018 wurde die formulierte Geschäftspolitik der Portfolio-­Optimierung vornehm­lich über Blockverkäufe und die Fortsetzung von Privatisierungsverkäufen sowie der Bestandsver­stärkung über die Integration von Neubauten und Nachverdichtung innerhalb der GWG-­Gruppe er­folgreich fortgesetzt. In der Konsequenz beläuft sich die gesamte vermietbare Fläche innerhalb der GWG­-Gruppe auf 757.046 m² und liegt knapp unter dem Vorjahreswert von 762.221 m².

Neben einer Neubautätigkeit standen im Geschäftsjahr vor allem die durch das aktive Portfoliomanagement identifizierten planmäßigen Desinvestitionen bei Bestandsmietwohnungen sowie die Entwicklung von Anlagevermögens-­ und Bauträgerprojekten im Vordergrund. In die Anla­gevermögensbewirtschaftung der GWG-Gruppe wurden im Geschäftsjahr 2018 rd. € 41,4 Mio. investiert (Vorjahr: € 27,4 Mio.).

Im Jahr 2018 konnten folgende Neubaumaßnahmen erfolgreich in die Anlagevermögensbewirt­schaftung der GWG­-Gruppe integriert werden:

Investitionsgesellschaft Standort Projektumfang
GWG Stuttgart­-Vaihingen, Campus II, Vischerstr. 128 Mietwohnungen/ Studentenappartements
GWG Wohnpark Sendling München­-Sendling 16 Mietwohnungen
Gesamtvolumen   144 Mietwohnungen

Aktuell befinden sich folgende Mietobjekte im Bau:
 

Investitionsgesellschaft Standort Projektumfang
GWG Stuttgart, Bad Berg,
Am Schwanenplatz

72 Mietwohnungen,
540 m2 gewerbliche Flächen, 1 Kita

  Stuttgart, Poststr. 10 Mietwohnungen
  Hamburg-Baakenhafen 373 Mietwohnungen,
5.841 qm gewerbliche Flächen
BWG Hausbau München-Schwabing 46 Mietwohnungen
Projektvolumen   501 Mietwohnungen,
6.381 m2 gewerbliche Flächen,
1 Kita

Darüber hinaus befinden sich folgendes Mietwohnprojekt in der Entwicklungsphase (ohne Mietobjekte im Bau):
 

Investitionsgesellschaft Standort Projektumfang
GWG Denkendorf, III. BA 36 Mietwohnungen
Gesamtvolumen   36 Mietwohnungen

Mit der aktiven und nachhaltigen Neubautätigkeit entwickelt sich das Bestandsportfolio entspre­chend der definierten Unternehmensstrategie konsequent weiter.

Im Geschäftsjahr 2018 spiegelt sich die weiterhin positive Entwicklung in den gestiegenen Umsatz­erlösen aus der Hausbewirtschaftung wider. Die Jahressollmieteinnahmen haben sich bei der GWG-­Gruppe um 2,9% auf € 87,4 Mio. (Vorjahr: € 84,9 Mio.) erhöht. Die insgesamt positive Ent­wicklung zeigt sich auch in der Erhöhung der durchschnittlichen Nettokaltmiete mit einer Steige­rung von 2,4% von 8,83 €/m² im Vorjahr auf 9,04 €/m² im Geschäftsjahr 2018. Die Leerstands­entwicklung lag im Geschäftsjahr mit 1,6% auf Vorjahresniveau. In diesen Werten kommen die Attraktivität und die nachhaltige Vermietungsfähigkeit des Wohnungsbestandes der GWG-­Gruppe überzeugend zum Ausdruck.

Die Instandhaltungs­ und Modernisierungstätigkeit haben wir im Jahr 2018 planmäßig mit einem Gesamtaufwand von € 12,3 Mio. bzw. 16,24 €/m² (Vorjahr: € 17,1 Mio. bzw. 22,45 €/m²) fortge­ führt.

Die Vorsorgepositionen betragen € 5,7 Mio. (Vorjahr: € 5,6 Mio.).

 

2.1.4 Immobilienhandel

Der Immobilienhandel wurde auch im Geschäftsjahr 2018 positiv beeinflusst durch die hohe Nachfrage nach Renditeobjekten sowie Wohnungen zur Eigennutzung. Gestützt wird diese Entwick­lung auch durch das immer noch anhaltende historische Zinstief im Bereich der Baufinanzierungen.

Vor allem bezogen auf die Ballungsräume ist die Nachfrage dabei als sehr stabil und auf gutem Niveau zu bezeichnen. Vor allem private und institutionelle Kapitalanleger stehen dabei auf der Käuferseite und haben des Öfteren Interesse am Erwerb einer größeren Zahl an Einheiten bzw. zusammenhängender Blocks. Verhaltener stellt sich der Markt vor allem in peripheren Bereichen und Regionen dar, die teilweise unter Bevölkerungsrückgang leiden. Bei den Verkäufen von bereits anprivatisierten Wohnungsbeständen sind aktuell trotz des günstigen Zinsumfelds die in den Ein­heiten wohnenden Mieter weniger stark als in der Vergangenheit auf der Käuferseite zu finden. Für Eigennutzer gilt, dass vor allem freie oder freiwerdende Objekte von Interesse sind.

Im Rahmen des Immobilienhandels konnten innerhalb der GWG-­Gruppe im Geschäftsjahr 94 Be­standswohnungen sowie fünf Gewerbeeinheiten (Vorjahr: 117 Bestandswohnungen sowie zehn Gewerbeeinheiten) zu einem Gesamtverkaufspreis in Höhe von € 17,4 Mio. (Vorjahr: € 17,8 Mio.) veräußert werden. Dabei handelt es sich jeweils um Verkäufe im Rahmen unserer Desinvestitions­strategie. Zahlreiche Verkäufe wurden aus dem bereits anprivatisierten Wohnungsbestand generiert bzw. betreffen Restanten aus Baumaßnahmen, die in früheren Jahren in das Anlagevermögen über­nommen worden sind. Im Geschäftsjahr wurden der Privatisierung keine neuen Wohnanlagen zuge­führt.

2.1.5 Bauträgerbereich

Im Geschäftsjahr 2018 war in den wachstumsstarken Ballungsräumen und dabei insbesondere in den Kernstädten der Metropolregionen unvermindert eine gute bzw. sehr gute Nachfrage zu ver­zeichnen. Vor allem private und institutionelle Kapitalanleger nutzen das günstige Zinsumfeld bzw. sehen in der Investition in Immobilien eine attraktive Alternative zur klassischen Kapitalanlage. Gleichzeitig ist die Grundstücksverfügbarkeit deutlich erschwert, da nicht genügend Baugebiete seitens der kommunalen Grundstückseigentümer ausgewiesen werden.

Innerhalb der GWG-­Gruppe konnten wir im Bauträgerbereich einen Vertriebsumsatz im Geschäfts­jahr von € 0,5 Mio. (Vorjahr: € 15,9 Mio.) erreichen.

Im Geschäftsjahr wurden folgende Projekte im Rahmen der Projektentwicklung zielführend für den Bauträgerbereich weiterbearbeitet:

Investitionsgesellschaft Standort Projektumfang
GWG Stuttgart, Postdörfle, V. BA 29 Wohneinheiten
  Stuttgart, Bad Berg 23 Wohneinheiten
  Denkendorf, III. BA 14 Wohneinheiten
BWG Waiblingen, Klinikareal 70 Wohneinheiten
Projektvolumen   136 Wohneinheiten

Zum Jahresende befinden sich innerhalb des Bauträgerbereichs 52 Wohneinheiten im Bau und 84 Wohneinheiten in der Bauvorbereitung. Davon entfallen 66 Wohneinheiten auf die GWG AG sowie 70 Wohneinheiten auf die BWG.

2.1.6 Dienstleistungsbereich

Der Umsatz im Dienstleistungsbereich hat sich erwartungsgemäß entwickelt. Die Gesamterlöse der GWG­-Gruppe aus der WEG-­Verwaltung liegen bei rd. € 0,9 Mio. (Vorjahr: € 0,9 Mio.). Hiervon entfallen knapp € 0,4 Mio. auf die GWG AG (Vorjahr: rd. € 0,4 Mio.).

In diesem Segment bearbeitet die GWG-­Gruppe zum Stand 31. Dezember 2018 die Verwaltung von rund 3.400 Eigentumswohnungen zuzüglich Garagen. Die Stabilisierung dieses Geschäftsfel­des an unseren Standorten ist wichtig auch vor dem Hintergrund der zunehmenden Nachfrage von Kapitalanlegern nach professioneller und werterhaltender Immobilienverwaltung. Im Rahmen von strategischen Anpassungen gilt es, die Aufwands­ und Ertragsrelationen in diesem Geschäftsfeld weiter zu optimieren. Darüber hinaus werden weitere Dienstleistungen, z.B. im Bereich der Ver­mietung, für institutionelle Investoren an unseren Kernstandorten erbracht.

Das Auftragsvolumen ist abhängig von der Entwicklung anderer Geschäftsfelder und soll sich in der Größenordnung von 3.500 bis 4.000 Wohneinheiten bewegen. Die nachhaltige Bauträger-­ und Privatisierungstätigkeit wird durch die professionelle WEG-Verwaltung in der Umsetzung der Projek­te wirksam unterstützt. Die WEG­-Verwaltung stellt insbesondere bei den eigenen Privatisierungs­objekten die eigentümerorientierte und werterhaltende Immobilienverwaltung sicher.

Darüber hinaus ist vorgesehen, für die R+V Versicherungsgesellschaften das Immobilienmanage­ment für deren wohnungswirtschaftliche Neuakquisitionen zu übernehmen und dieses Geschäfts­feld nachhaltig auszubauen. Ein erster Projektankauf für die R+V wurde im Geschäftsjahr durch die GWG-Gruppe in Ostfildern durchgeführt.

2.1.7 Gesamtaussage zur Geschäftsentwicklung

Der Vorstand der GWG AG ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr sehr zufrieden, da der Progno­sewert für das Geschäftsjahr 2018 von € 29,0 Mio. bis € 31,5 Mio. vor Ertragsteuern mit einem tatsächlich erzielten Ergebnis vor Ertragsteuern von € 32,9 Mio. um € 1,4 Mio. übertroffen wurde.

Die Entwicklung der einzelnen Geschäftsbereiche stellt sich wie folgt dar:

Im Bereich Hausbewirtschaftung wurde mit € 35,5 Mio. ein Deckungsbeitrag erreicht, der um € 4,0 Mio. über der Planung von € 31,0 Mio. bis € 31,5 Mio. liegt. Dies ist im Wesentlichen auf höhere Mieterlöse und niedrigere Zinsaufwendungen zurückzuführen.

Das Ergebnis im Bereich Bau-­, Verkaufs-­ und Betreuungstätigkeit liegt mit € 3,7 Mio. deutlich un­terhalb der Planung von € 5,8 Mio. bis € 6,3 Mio. Der ursprünglich für 2018 geplante Übergang von Nutzen und Lasten eines Bauträgerobjekts erfolgt im Jahr 2019.

Im Bereich Immobilienhandel wurde mit einem Deckungsbeitrag in Höhe von € 11,7 Mio. die Pla­nung von € 11,0 Mio. bis € 12,0 Mio. erreicht.

Das Finanzergebnis belief sich auf einen negativen Ergebnisbeitrag von € 2,8 Mio. und lag damit innerhalb der Planung von € 2,6 Mio. bis € 2,9 Mio.

Die sonstigen Aufwands-­ und Ertragspositionen ergeben € 2,4 Mio. Diese resultieren im Wesentlichen aus Zuschreibungen für Immobilien, der Bildung von Altersvorsorgerückstellungen, der Auflösung von Rückstellungen sowie der im Dezember 2018 erfolgten Ablösung der Swap-Positionen.

Der betriebliche Aufwand betrug rund € 17,6 Mio. und liegt damit im Rahmen der Planung von rund € 17,5 Mio. bis € 18,0 Mio.