E. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN POSTEN DER BILANZ

Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige Angaben, die sich sowohl auf Bi­lanz­ als auch auf GuV-­Posten beziehen, generell bei den zu­gehörigen Bilanzposten dargestellt.

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel nachfolgend dargestellt. Bei den im Bau befindlichen Projekten des Anlagevermögens wurden Fremdkapitalzinsen in Höhe von insgesamt T€ 204,0 aktiviert (Vor­jahr: T€ 231,9). Aktivierte Zinsen gemäß § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB sind in den Zugängen des Postens Anlagen im Bau enthalten.

Entwicklung des Konzernanlagevermögens 2018

  ANSCHAFFUNGS-/HERSTELLUNGSKOSTEN   KUMULIERTE ABSCHREIBUNGEN   BUCHWERTE   BUCHWERTE
Stand 01.01.2018 Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand 31.12.2018   Stand 01.01.2018 Zugänge Abgänge Zuschreibungen Stand 31.12.2018   Stand 31.12.2017   Stand 31.12.2018

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

             
1. Entgeltlich erworbene Konzessio­nen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 2.650.918,81 92.915,89 0,00 0,00 2.743.834,70   1.059.161,81 546.969,89 0,00 0,00 1.606.131,70   1.591.757,00   1.137.703,00
2. Geschäfts-­ und Firmenwert 5.739.511,12 0,00 0,00 0,00 5.739.511,12   5.310.451,60 343.247,60 0,00 0,00 5.653.699,20   429.059,52   85.811,92
  8.390.429,93 92.915,89 0,00 0,00 8.483.345,82   6.369.613,41 890.217,49 0,00 0,00 7.259.830,90   2.020.816,52   1.223.514,92
 

II. Sachanlagen

             
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1.282.402.237,18 2.258.125,04 9.220.575,23 15.596.347,14 1.291.036.134,13   161.023.870,70 20.692.230,16 2.532.254,33 168.262,50 179.015.584,03   1.121.378.366,48   1.112.020.550,10
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 72.232.462,02 192.697,67 184.651,36 0,00 72.240.508,33   28.705.118,52 1.840.239,84 138.355,36 1.077.274,70 29.329.728,30   43.527.343,50   42.910.780,03
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 147.245,15 0,00 0,00 0,00 147.245,15   47.245,15 0,00 0,00 0,00 47.245,15   100.000,00   100.000,00
4. Technische Anlagen und Maschinen 631.162,03 54.044,35 1.003,75 0,00 684.202,63   315.213,03 44.601,35 150,75 0,00 359.663,63   315.949,00   324.539,00
5. Betriebs-­ und Geschäftsausstattung 6.167.773,84 753.177,78 91.490,92 290.763,04 7.120.223,74   3.372.481,84 779.110,82 77.756,92 0,00 4.073.835,74   2.795.292,00   3.046.388,00
6. Anlagen im Bau 30.886.450,50 34.679.973,75 0,00 -7.786.158,76 57.780.265,49   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00   30.886.450,50   57.780.265,49
7. Bauvorbereitungskosten 9.827.711,54 3.274.137,90 1.491.963,39 -8.100.951,42 3.508.934,63   7.586.035,13 0,00 821.963,39 6.764.071,74 0,00   2.241.676,41   3.508.934,63
8. Geleistete Anzahlungen 0,00 84.655,34 0,00 0,00 84.655,34   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00   0,00   84.655,34
  1.402.295.042,26 41.296.811,83 10.989.684,65 0,00 1.432.602.169,44   201.049.964,37 23.356.182,17 3.570.480,75 8.009.608,94 212.826.056,85   1.201.245.077,89   1.219.776.112,59
 

III. Finanzanlagen

             
1. Beteiligungen 226.709,29 0,00 226.709,29 0,00 0,00   226.708,29 0,00 226.708,29 0,00 0,00   1,00   0,00
2. Andere Finanzanlagen 10.845,00 0,00 0,00 0,00 10.845,00   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00   10.845,00   10.845,00
  237.554,29 0,00 226.709,29 0,00 10.845,00   226.708,29 0,00 226.708,29 0,00 0,00   10.846,00   10.845,00
Anlagevermögen gesamt 1.410.923.026,48 41.389.727,72 11.216.393,94 0,00 1.441.096.360,26   207.646.286,07 24.246.399,66 3.797.189,04 8.009.608,94 220.085.887,75   1.203.276.740,41   1.221.010.472,51

Umlaufvermögen

Bei den im Bau befindlichen Projekten des Umlaufvermögens wurden Fremdkapitalzinsen in Höhe von T€ 4,9 (Vor­jahr: T€ 69,8) aktiviert.

Die Position Unfertige Leistungen enthält noch nicht abge­rechnete Betriebskosten in Höhe von T€ 26.951,6 (Vorjahr: T€ 25.908,4).

In den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken sind T€ 230,8 (Vorjahr: T€ 256,3) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr enthalten.

In den Sonstigen Vermögensgegenständen ist ein Baukos­tenzuschuss in Höhe von T€ 826,7 (Vorjahr: T€ 1.010,5) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr enthalten.

Aktive latente Steuern

Die aktiven latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus Differenzen zwischen handels­- und steuerrechtlichen Wertansätzen:

  • Die in der Handelsbilanz gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung dürfen in der Steuerbilanz nicht ange­setzt werden.
  • Die in der Handelsbilanz gebildeten Wertberichtigungen auf die Sonstigen Vermögensgegenstände und auf Grund­stücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bau­ten wurden aufgrund von steuerrechtlichen Vorgaben in der Steuerbilanz nicht gebildet.
  • In der Handelsbilanz wurden Geldbeschaffungskosten als Aufwand behandelt, während sie in der Steuerbilanz in den Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten aktiviert wurden.
  • Die Sonstigen Rückstellungen sind aufgrund von steuer­rechtlichen Vorgaben in der Steuerbilanz mit geringeren Beträgen gebildet. Dies gilt bei einzelnen Konzerngesell­schaften auch für die Pensionsrückstellungen.
  • Die Eliminierung von Zwischengewinnen bei der konzern­internen Veräußerung von Immobilienbeständen führt zu niedrigeren Wertansätzen in der Handelsbilanz.

Passive latente Steuern

Die Differenzen zwischen Handels-­ und Steuerbilanz, welche zu passiven latenten Steuern führen, resultieren im Wesentlichen aus:

  • Der Wert der Immobilienbestände in der Steuerbilanz liegt unter dem in der Handelsbilanz. Dies ist sowohl im Geschäftsjahr 2018 als auch in den Vorjahren darauf zu­rückzuführen, dass die in der Steuerbilanz übertragenen Rücklagen nach § 6b EStG die steuerlichen Buchwerte der Immobilienbestände verminderten.
  • Aktivierung von stillen Reserven (Neubewertungsrücklage) bei der Erstkonsolidierung von Tochtergesellschaften.
  • Die Auszahlung von Dividenden von verbundenen Unter­nehmen erfolgt aus deren steuerlichen Einlagenkonten.
  • Die Pensionsrückstellungen sind bei einzelnen Konzern­unternehmen in der Steuerbilanz höher, da hier die bis zum Bilanzstichtag erreichten Leistungen anzusetzen sind. Für die Berechnungen in der Handelsbilanz werden erwartete Leistungen berücksichtigt.

 

Zum Bilanzstichtag ergibt sich nach Saldierung der aktiven und passiven latenten Steuern (Gesamtdifferenzbetrachtung) ein Passivüberhang der latenten Steuern in Höhe von € 3,2 Mio. Insgesamt sind auf steuerliche Verlustvorträge aktive latente Steuern in Höhe von € 2,3 Mio. (Vorjahr: € 2,4 Mio.) bilanziert.

T€ Stand zu Beginn des Geschäftsjahres Veränderung Stand am Ende des Geschäftsjahres
Aktive latente Steuern 14.159,1 -2.029,3 12.129,8
Passive latente Steuern* -12.682,5 -2.643,1 -15.325,6
Summe ­1.476,6 -4.672,4 -3.195,8
* Passive latente Steuern mit negativem Vorzeichen dargestellt

Die Steuern von Einkommen und Ertrag setzen sich wie folgt zusammen:

T€ Stand 31.12.2018 Stand 31.12.2017
Tatsächliche Ertragsteuern 4.410,1 8.031,5
Latente Steuern 4.672,4 923,1
  ­9.082,5 8.954,6

Gezeichnetes Kapital

Das Grundkapital (€ 12.143.182,19) setzt sich zum 31. Dezember 2018 aus 237.500 nennwertlosen Stück­aktien zusammen. Es handelt sich um vinkulierte Namens­aktien. Die Übertragung der Aktien bedarf der Zustimmung des Aufsichtsrates. Der rechnerische Wert je Stückaktie beträgt € 51,13.

Am gezeichneten Kapital ist die R+V Service Holding GmbH, Wiesbaden, zum Bilanzstichtag mit 217.453 Stückaktien (€ 11.118.195,35) und damit mit mehr als dem halben Teil aller Aktien beteiligt.

Mutterunternehmen im Sinne von § 285 Nr. 14 HGB ist die DZ BANK AG, Deutsche Zentral­-Genossenschaftsbank, Frank­furt am Main. Deren Offenlegung erfolgt im elektronischen Bundesanzeiger.

Rücklagenspiegel

T€ Bestand am Ende des Vorjahres Einstellung der Hauptversammlung aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres Einstellung aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres Veränderung aus Konsolidierungsvorgängen Veränderung der Latenten Steuern Bestand am Ende des Geschäftsjahres
Kapitalrücklage 55.001 0 0 0 0 55.001
Gewinnrücklage            
Gesetzliche Rücklage 3.538 0 0 0 0 3.538
Bauerneuerungsrücklage 4.090 0 0 0 0 4.090
Andere Gewinnrücklagen 223.767 7.500 14.100 0 0 245.367
Gesamt Gewinnrücklage 231.395 7.500 14.100 0 0 252.995
Gesamt Rücklagen 286.396 7.500 14.100 0 0 307.996

Pensionsrückstellung

Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensi­onsrückstellung mit dem 10­-Jahresdurchschnittszinssatz und der Bewertung nach dem 7-Jahresdurchschnittszinssatz beträgt T€ 70,2 (ausschüttungsgesperrter Anteil).

Rückstellung für Bauinstandhaltung

Für im Jahr 2002 erworbene Immobilienbestände in Stutt­gart wurde im Jahr 2003 eine Rückstellung für Bauinstand­haltung in Höhe von € 2.500.000,00 gebildet. Es wurde vom Ansatzwahlrecht gemäß § 249 Abs. 2 HGB a. F. i. V. mit Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB Gebrauch gemacht. Die Bewertungs­methode beruht auf Erfahrungswerten. In den Jahren 2005–2017 wurden € 2.300.000,00 ergebniswirksam aufgelöst.

2004 wurden weitere € 4.720.000,00 der Rückstellung für Bauinstandhaltung zugeführt. Das Ansatzwahlrecht nach § 249 Abs. 2 a.F. i.V. mit Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB wurde für Balkonsanierungen und wohnwertverbessernde Maßnah­men der Wohnungsbestände der Baujahre ab 1950 bis 1985 ausgeübt. Die Bewertung erfolgt auf der Grundlage pauscha­ler Bewertungsverfahren. In den Jahren 2005–2017 bzw. 2018 wurden € 6.052.450,00 bzw. € 95.000,00 ergebnis­wirksam aufgelöst. Im Geschäftsjahr 2006 wurden weitere € 3.642.450,00 zugeführt. Dabei wurde das Bewertungs­wahlrecht auf Badsanierungen in bestimmten Objekten aus­gedehnt.

Zum Bilanzstichtag betragen die Rückstellungen für Bau­instandhaltung T€ 2.415,0 (Vorjahr: T€ 2.510,0).

Rückstellungsspiegel GWG-Gruppe 31.12.2018

Beginn des Geschäftsjahres Zuführungen Inanspruchnahme Auflösung Ende des Geschäftsjahres
Rückstellung für Ablösung KVBW 0 5.800.000 0 0 5.800.000
Rückstellung für Personalverpflichtung 4.290.091 1.567.258 1.798.929 123.616 3.934.805
Rückstellung für nicht abgerechnete Betriebs-­ und Heizkosten 1.862.000 1.167.000 1.461.439 150.561 1.417.000
Rückstellung für gesetzliche Verpflichtungen 1.800.000 0 0 0 1.800.000
Rückstellung für nicht bezahlte Instand­haltungsrechnungen 1.418.500 882.000 1.065.907 352.593 882.000
Rückstellung unterlassene Instandhaltung (Nachholung innerhalb des 1. bis 3. Monats des Folgejahres) 1.224.000 1.448.000 940.139 283.861 1.448.000
Sonstige Rückstellungen 4.346.273 1.643.853 2.059.890 798.783 3.131.452
Sonstige Rückstellungen 14.940.864 12.508.111 7.326.305 1.709.413 18.413.257

Zusätzlich zu den im Jahresabschluss gesondert ausgewie­senen Positionen betreffen verbundene Unternehmen:

Positionen

T€ Stand 31.12.2018 Stand 31.12.2017
Guthaben bei Kreditinstituten 132,9 0,0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 41.860,5 50.936,2
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 64.059,7 57.354,5

Konzernverbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2018

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicher­heit gewährten Grundpfandrechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten* Insgesamt* davon
  mit einer Restlaufzeit  
unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre gesichert (Grundpfandrechte)
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 772.120.704,10 116.727.712,91 327.507.082,76 327.885.908,43 739.469.950,95
  (787.333.440,76) (114.376.518,41) (290.983.793,39) (381.973.128,96) (752.119.731,92)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 80.795.158,18 22.379.683,84 15.961.009,90 42.454.464,44 80.795.158,18
  (74.764.818,28) (11.821.019,53) (12.307.593,30) (50.636.205,45) (74.764.818,28)
Erhaltene Anzahlungen 52.760.609,54** 52.760.609,54 0,00 0,00 0,00
  (34.019.525,34)** (30.464.800,34) (3.554.725,00) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung 18.079.394,69 18.079.394,69 0,00 0,00 0,00
  (17.652.859,18) (17.652.859,18) (0,00) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
  (13.204,47) (13.204,47) (0,00) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.095.551,65 2.190.539,55 1.846.666,99 58.345,11 0,00
  (4.949.859,03) (4.949.859,03) (0,00) (0,00) (0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten 175.093,89 175.093,89 0,00 0,00 0,00
  (526.737,16) (526.737,16) (0,00) (0,00) (0,00)
Gesamtbetrag 928.026.512,05 212.313.034,42 345.314.759,65 370.398.717,98 820.265.109,13
  (919.260.444,22) (179.804.998,12) (306.846.111,69) (432.609.334,41) (826.884.550,20)

Derivative Finanzinstrumente und Bewertungseinheiten

Die im Rahmen von Bewertungseinheiten bisher verwende­ten Zinsswapgeschäfte wurden im Geschäftsjahr vorzeitig und in vollem Umfang beendet.