4.2 ERLÄUTERUNG DER EINZELRISIKEN

Die relevanten Risiken werden in die vier Hauptkategorien Operationelles Risiko, Strategisches Risiko, Reputationsrisiko sowie Sonstige Risiken unterteilt. Im Folgenden werden die mit mindes­tens „2“ oder höher klassifizierten Risiken dargestellt sowie die Maßnahmen zur Prävention bzw. Bewältigung der wesentlichen Risiken erläutert.

OPERATIONELLE RISIKEN

Risiken aus Personalveränderungen
Es besteht das Risiko, dass aufgrund des Mangels an Fach-­ und Führungskräften in der Wohnungs­wirtschaft, Fluktuation und kurzfristiger Personalveränderungen in Schlüsselpositionen nicht ausrei­chend qualifiziertes Personal zur Verfügung steht. Wir beurteilen das Risiko derzeit mit „3“.

Vor diesem Hintergrund rückt zukünftig neben der gezielten internen Weiterbildung vor allem eine nachhaltige Einstellung und Förderung von Nachwuchskräften in den Mittelpunkt unserer Perso­nalentwicklung. Hinzu kommen attraktive Angebote an Teilzeitmodellen sowie die Bereitstellung eines Gleitzeitmodells mit Lebensarbeitszeitkonto, um Familie und Beruf für die Mitarbeiter opti­mal in Einklang zu bringen. Zur kontinuierlichen Nachwuchssicherung und Personalentwicklung fördert die GWG­-Gruppe praxisorientierte Fortbildungsmaßnahmen im Rahmen eines systemati­schen Weiterbildungskonzeptes (z. B. Fachwirtfortbildungen, Bilanzbuchhalterprüfung). Durch eine Kooperation mit der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-­Geislingen versprechen wir uns zudem einen verbesserten Zugang zum akademischen Nachwuchs. Im Jahr 2018 wurde in Kooperation mit der AWI Akademie der Wohnungs-­ und Immobilienwirtschaft GmbH ein umfassen­des internes Schulungsprogramm für die verschiedenen Mitarbeitergruppen in Form von Tages­seminaren aufgelegt, das auch im Jahr 2019 fortgesetzt wird.

Im Geschäftsjahr 2018 waren in der GWG-­Gruppe elf Auszubildende in den Berufen Immobilienas­sistent/in und Immobilienkaufmann/­frau tätig. Allen Auszubildenden, welche im Jahr 2018 aus­gelernt hatten, wurde innerhalb der GWG­-Gruppe eine Weiterbeschäftigung angeboten. Im Jahr 2019 sollen fünf Auszubildende ihre Ausbildung in der GWG­-Gruppe beginnen.

Strategisches Ziel ist es, durch die nachhaltige Entwicklung unserer Mitarbeiter wettbewerbs­fähige und mit hoher Verantwortung ausgestattete Arbeitsplätze zu schaffen bzw. zu sichern. Die hierfür notwendigen Investitionen sollen in den nächsten Jahren entsprechend ausgeweitet wer­den. Die Unterstützung der Mitarbeiter durch die Digitalisierung von wohnungswirtschaftlichen Kernprozessen steht in den kommenden Jahren im Fokus.

Risiken aus der Veränderung von Arbeitsabläufen
Aufgrund der Einführung eines neuen ERP­-Systems auf Basis von SAP zum 01. Januar 2017 gehen wir auch im Geschäftsjahr 2019 davon aus, dass noch einige Anpassungen wesentlicher Arbeitsabläufe erforderlich werden können. Darüber hinaus sind mit der am 25. Mai 2018 in Kraft getretenen Datenschutzrichtlinie EU-­DSGVO neue Anforderungen an die datenschutzrechtliche Ge­staltung von Arbeitsabläufen verbunden, die wir den Anforderungen entsprechend bestmöglich umgesetzt haben. Wir beurteilen das Risiko mit „2“.

Um das unternehmensinterne Fachwissen kontinuierlich weiter auszubauen, werden wir auch im Jahr 2019 bedarfsweise intensive Anwenderschulungen durchführen. Durch die zukünftigen Anfor­derungen unserer Kunden nach umfangreichen digitalen Kommunikationswegen und effizienten, umfassenden Datenverfügbarkeiten werden sich zentrale Arbeitsprozesse bei uns ändern. Durch intensive Schulungen sowie die Auswahl anwenderorientierter Programme werden wir unsere Mit­arbeiter unterstützen und stetig weiterentwickeln.

Baukostenrisiken
Die Neubautätigkeit und das beachtliche Instandhaltungs-­ und Modernisierungsprogramm der GWG­-Gruppe erfordert ein zeitnahes Baukostencontrolling und eine kontinuierliche Analyse künfti­ger möglicher Entwicklungsszenarien. Die Entwicklung der Baukosten weist nach wie vor eine stei­gende Tendenz auf, wobei der Schwerpunkt unverändert im Bereich der technischen Gebäudeaus­stattung liegt. Aufgrund der hohen Auslastung der in diesem Bereich tätigen Firmen über alle Baugewerke ist eine Beendigung des Preisanstiegs oder gar ein Rückgang der Baukosten zurzeit nicht abzusehen, wenngleich wir demgegenüber auch keinen weiteren signifikanten Anstieg der Baukosten erwarten.

Im Rahmen des Baukostenmanagements der GWG­-Gruppe werden die Entwicklungen der Baukos­ten und der Kapazitäten im Bau laufend analysiert. Auf dieser Grundlage werden die Planansätze für künftige Neubaukalkulationen projektbezogen aktualisiert.

Unser Ziel ist es daher, uns im Neubaubereich möglichst frühzeitig Kosten und Kapazitäten durch rechtzeitige und breit gestreute Ausschreibungen zu sichern. Wir beurteilen das Risiko derzeit mit „2“.

STRATEGISCHE RISIKEN

Zinsänderungsrisiko
Wir beurteilen das Zinsänderungsrisiko derzeit mit „2“.

Bei der Finanzierung des Mietwohnungsbestandes wird durch ein planvolles Fristenmanagement der Darlehen sichergestellt, dass Zinsänderungsrisiken immer nur überschaubare Teilbestände dieser Darlehen betreffen und so nur eine verzögerte Wirkung über mehrere Jahre zu negativen Entwicklungen führen kann. Hierdurch ist die GWG-­Gruppe in der Lage, bedarfsweise eine Anpas­sung ihrer Investitionspolitik so vorzunehmen, dass aus heutiger Sicht existenzgefährdende Ent­wicklungen nicht eintreten können.

Das Risikomanagementsystem der GWG-­Gruppe umfasst auch eine Auswertung der Prolongati­onsrisiken über einen Zeitraum von zehn Jahren mit verschiedenen Referenzzinssätzen als Szena­rien für mögliche Kostenentwicklungen. Unter Berücksichtigung dieser Prämissen, der aktuellen Kapitalmarktentwicklung sowie der bestehenden Forwarddarlehen kommen wir bei der Bewertung zu dem Ergebnis, dass die derzeitige Situation am Finanzierungsmarkt – bezogen auf die im Jahr 2019 und 2020 anstehenden Prolongationen – keine Risikopotentiale aufweist.

Um die Abhängigkeit von einzelnen Kreditgebern zu begrenzen, streben wir eine ausgewogene Struktur in unserem Kreditgeberportfolio an. Dabei hat die GWG-Gruppe ihre strategischen Finan­zierungspartner unter Berücksichtigung der Konditionengestaltung, der vorhandenen Sicherhei­ten, möglicher Blankokreditanteile, der Professionalität in der Zusammenarbeit und einer verläss­lichen Abwicklung definiert.

Zur Begrenzung negativer Auswirkungen der Zinsschrankenregelung nutzen wir in nennenswertem Umfang Förderdarlehen sowohl zur Neubaufinanzierung als auch zur Finanzierung von Modernisie­rungs-­ und Instandhaltungsmaßnahmen.

Entwicklung Vermietungsmarkt
Der Vermietungsmarkt wird entscheidend von konjunkturellen Sachverhalten, der Entwicklung der Arbeitslosenrate, des verfügbaren Nettoeinkommens und dem Verhältnis von Angebot und Nach­frage in den lokalen bzw. regionalen Wohnungsmärkten bestimmt.

Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der GWG-­Gruppe liegt in der Bewirtschaftung des eige­nen, in Mietwohnungen gebundenen Anlagevermögens. Chancen und Risiken in diesem Bereich sind damit eng mit der lokalen und regionalen Nachfrage nach Mietwohnungen verknüpft. Der überwiegende Teil der Wohnungsbestände der GWG-Gruppe liegt in wirtschaftsstarken Regionen (Hamburg, Rheinland, Rhein-Main, Rhein­-Neckar, Stuttgart/Heilbronn und Augsburg/München/ Nürnberg). Durch diese Portfoliostruktur sind existentielle Risiken aus dem Nachfragebereich aus heutiger Sicht nicht erkennbar. Dennoch analysieren wir das Nachfrageverhalten unserer Kunden laufend, um auf mögliche Veränderungen frühzeitig reagieren zu können.

Bei Projektentwicklungen bzw. Bauträgermaßnahmen unterliegt die GWG­-Gruppe grundsätzlich einem Verwertungs­-, Vermietungs-­ und Baukostenrisiko. Aufgrund der derzeitigen hohen Nachfrage von Eigennutzern und Kapitalanlegern, insbesondere in den wirtschaftsstarken Metropolregionen, in denen die GWG-­Gruppe tätig ist, sind über das branchenübliche Maß hinausgehende Verwertungs-­ und Vermietungsrisiken aus heutiger Sicht nicht erkennbar. Allerdings ist zu berücksichti­gen, dass künftige Mietsteigerungspotenziale durch Regelungen des Mietrechts deutlich begrenzt sind. Hinzu kommt die stagnierende Zahlungsbereitschaft der Mieter im Hochpreissegment. Darüber hinaus ist festzustellen, dass eine mangelnde Grundstücksverfügbarkeit sowie steigende Grundstücks-­ und Baukosten die wirtschaftlichen Risiken bei der Generierung von neuen Projek­ten und der Realisierung adäquater Verkaufspreise erhöhen. Aufgrund dieser Sachverhalte beur­teilen wir das Risiko derzeit mit „2“.

Leerstandsentwicklungs-­ und Mietausfallrisiken im Bereich der gewerblichen Immobilien
Bei rund 8,6 % des Bestandes der GWG­-Gruppe handelt es sich um fremdvermietete, gewerblich genutzte Flächen, die meist Nahversorgungsfunktion erfüllen. Hier bestehen marktübliche Boni­täts-­, Preisanpassungs-­ und Leerstandsrisiken, die sich aus heutiger Sicht jedoch als nicht über­durchschnittlich risikobehaftet darstellen. Wir beurteilen das Risiko derzeit mit „2“.

Potenziellen Risiken begegnen wir durch intensives Monitoring der gewerblichen Mietverträge und durch frühzeitige Einleitung von Neuvermietungsmaßnahmen bei sich abzeichnenden Leerstands­risiken.

Risiken aus der Veränderung rechtlicher Rahmenbedingungen
Die Ertragssituation von Wohnungsunternehmen kann durch weitere Eingriffe des Gesetzgebers in das Mietrecht beeinflusst werden.

Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG), das zum 1. Januar 2019 in Kraft tritt, wird das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) weiter ver­schärft. Wesentliche Bestandteile sind u. a. ein deutlich ausgeweitetes Auskunfts-­ und Beschwerde­recht des Mieters in Bezug auf die Vormiete und die grundsätzliche Miethöhe, die erhebliche Reduzierung der Mieterhöhung nach Modernisierung (acht Prozent statt bisher elf Prozent) in Regio­nen mit angespanntem Wohnungsmarkt sowie eine Kappungsgrenze auf höchstens drei Euro pro Quadratmeter Mietsteigerung nach Modernisierung für die ersten sechs Jahre.

Diese Regelungen können die Umsetzung künftiger Mietsteigerungspotenziale begrenzen und auch zu einem Rückgang der Neubautätigkeit führen. Weiterführende Eingriffe, wie sie aktuell in verschiedenen politischen Gruppierungen diskutiert werden, könnten diesen Effekt erheblich ver­stärken und sich insgesamt negativ auf das Investitionsverhalten der Wohnungsunternehmen aus­wirken. Darüber hinaus können Maßnahmen des Gesetzgebers Bau-­ bzw. Investitionskosten künf­tiger Vorhaben und damit deren Renditeziele beeinflussen oder zu zusätzlichen Steuerbelastun­gen führen. Solche Risiken ergeben sich beispielsweise aus weiteren Grunderwerbsteuererhöhun­gen, bei Einführung einer Vermögensteuer auf Betriebsvermögen oder der Modifizierung der Erhebungs-­ und Umlageverfahren der Grundsteuer.

Das Risiko aus der Veränderung dieser rechtlichen Rahmenbedingungen beurteilen wir derzeit mit „2“.

Zur Abmilderung der Auswirkungen der Mietrechtsreform führen wir eine sorgfältige Analyse der Spielräume der relevanten Mietspiegel durch und setzen zudem eine spezielle Software für die Durchführung von Mieterhöhungen ein. Darüber hinaus erfolgt ein laufendes Monitoring zur Analy­se der relevanten gesetzlichen Rahmenbedingungen. Soweit vorhersehbar und möglich, werden solche Einflüsse in den Ansätzen der Unternehmensplanung sowie künftiger Neubauvorhaben be­rücksichtigt.

Darüber hinaus können weitere energetische Verschärfungen zu einer deutlichen Mehrbelastung auf der Baukosten­, aber auch der Betriebskostenseite führen. 

Insgesamt sind derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken und Risiken mit einem wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage erkennbar.